Vendre de particulier à particulier : tous nos conseils

Vous envisagez de vendre votre bien sans passer par une agence ? Vous n’êtes pas seul : en France, plus de 30 % des transactions immobilières sont effectuées de la sorte. Le principal avantage d’un achat entre particuliers est l’absence des frais d’agence, ce qui diminue le prix de vente et rend le bien plus compétitif sur le marché.

S’affranchir d’une agence immobilière n’est cependant pas de tout repos : tout au long des étapes de la vente, vous devrez faire preuve de vigilance pour maximiser vos chances de réussite et assurer la validité de la transaction.

Pretto recense pour vous les bonnes pratiques pour une vente entre particuliers réussie ! Et si vous êtes du côté de l'acheteur, suivez plutôt les 8 étapes de l'achat immobilier entre particuliers.

Conseil n°1 : Bien estimer le prix de son bien pour vendre sa maison entre particuliers

Argument-clé pour attirer l’oeil des acheteurs potentiels, le prix de vente doit faire l’objet d’une étude préalable de votre part. Deux axes doivent structurer votre réflexion quant au prix du bien :

• Quelles sont les caractéristiques de votre logement ? Mettez vous dans la peau d’un professionnel et expertisez votre bien pour en déterminer les points forts mais également les éléments qui peuvent vous faire revoir le prix à la baisse (travaux à réaliser, pièces mal entretenues, etc).
• Quelle est la réalité du marché immobilier sur votre secteur ? Réalisez une étude de marché en analysant le prix des biens similaires au vôtre ainsi que les tendances du marché sur les mois précédents.

Vous pouvez également recourir à un professionnel (agent immobilier, notaire) pour estimer votre bien. Cette solution vous permettra de bénéficier d’un avis objectif en phase avec la réalité du marché. Comptez environ 300 € pour une telle prestation.

Conseil n°2 : Mettre son logement en valeur

Préparez votre logement pour accueillir les futures visites : votre bien doit être a minima propre et rangé. L’objectif est que la visite ne soit pas entachée par un élément négatif et que le futur acquéreur puisse se projeter.

Conseil n°3 : Rédiger l’annonce immobilière et la publier

L’annonce est le premier élément que les potentiels candidats verront de votre bien. Dans le cadre d’une vente de particulier à particulier, ce sera à vous de rédiger et mettre en ligne l’annonce.

• Présentez l’essentiel

Mettez-vous, cette fois-ci, dans la peau d’une personne souhaitant acheter.

Que souhaiteriez-vous voir dans une annonce ? La description du bien, son emplacement, la surface disponible sont des éléments incontournables. N’oubliez pas d’effectuer un diagnostic de performance énergétique, obligatoire pour toute annonce publiée.

• Soyez honnête

Présentez de manière courte et efficace les caractéristiques de votre logement. Si des travaux sont à réaliser, nous vous recommandons de le mentionner dans l’annonce pour éviter toute déconvenue lors de la visite.

• Misez sur de belles photos

Les photos offrent un premier aperçu du bien. Effectuez des photos soignées, à la lumière naturelle (si possible) qui permettent d’apprécier les qualités de votre maison ou appartement. Vous pouvez également recourir à un professionnel pour vous assurer de la qualité des clichés.

• Soyez cohérent

Affichez un prix unique sur les différentes plateformes et prenez le temps de mettre à jour votre annonce sur l'ensemble des annonces publiées si vous modifiez votre prix de vente.

• Diversifiez la communication

Soyez créatif pour que votre annonce soit vue et partagée : des plateformes spécialisées comme PAP ou Le Bon Coin fournissent une première base pour publier vos annonces. Vous pouvez également utiliser les réseaux sociaux pour booster le nombre de partages !

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L'appli qui vous alerte dès qu'un bien est publié sur les plus grands sites d'annonces immobilières.

Conseil n°4 : Faire les diagnostics immobiliers obligatoires pour vendre plus facilement entre particuliers

Les diagnostics immobiliers obligatoires constituent une étape incontournable de la vente. Présentés à l’acquéreur en amont de la signature du compromis de vente, leur objectif est de fournir des informations sur l’état du bien et les risques existants.

La réalisation de ces diagnostics relève de votre responsabilité : vous devrez prendre attache avec un ou plusieurs professionnels pour les réaliser. Un annuaire des diagnostiqueurs est disponible sur le site du ministère de la Cohésion des territoires et des Relations avec les collectivités territoriales.

Conseil n°5 : Anticiper la gestion des visites

Vendre sa maison ou son appartement sans passer par une agence implique d’assurer les visites ! Voici quelques conseils pour établir une relation de confiance avec les acquéreurs potentiels :

• Soyez disponible : les futurs acquéreurs vous poseront sans doute des questions en dehors de la visite ou bien souhaiteront voir le bien une deuxième fois : répondre à leurs demandes rapidement aura un impact positif sur le déroulé de la vente.
• Devenez incollable sur votre logement et sur la procédure de vente : préparez les questions les plus évidentes et assurez-vous de pouvoir répondre rapidement en cas de demande retorse.
• Prévoyez un temps de battement entre les visites pour éviter que les personnes ne se croisent. Nous vous recommandons par ailleurs d’éviter les visites collectives : si elles représentent à première vue un gain de temps, elles ne permettront pas aux visiteurs de se projeter.

Conseil n°6 : Respecter les conditions de l'offre d'achat entre particuliers

L’offre d’achat est un document rédigé par l’acquéreur potentiel pour vous notifier le prix auquel il est prêt à acheter votre bien et le délai imparti pour valider l’offre.

La procédure pour une transaction entre particuliers est identique à celle d’une vente effectuée via une agence :

• Si l’offre formulée est au prix de vente : vous êtes légalement tenu d’accepter la première offre au prix.
• Si le prix d’achat proposé est inférieur à celui que vous aviez fixé et que vous n’avez pas reçu d’offre au prix, vous êtes libre d’accepter, de refuser et de choisir entre les différentes offres au même prix.

La validation de l’offre de d’achat vous engage en tant que vendeur auprès de l’acquéreur. Passé ce stade, il n’est donc pas possible de vous rétracter. Des poursuites judiciaires pourraient en effet être engagées contre vous pour que la vente soit effectuée ou qu’un dédommagement soit versé à l’acheteur.

Conseil n°7 : Rédiger l'avant-contrat

Il vous faut désormais fixer les modalités de la transaction (prix du bien, conditions suspensives, indemnité d’immobilisation par exemple) en rédigeant une promesse de vente. Vous pouvez passer par un notaire pour un acte authentique ou bien effectuer la procédure exclusivement entre particuliers (acte sous seing privé).

Ces alternatives offrent la même validité sur le plan légal : si vous privilégiez l’acte sous seing privé, de nombreux écueils devront être évités pour assurer la validité de la procédure.

Voici les éléments incontournables d’une promesse de vente bien rédigée :

• La désignation du vendeur et de l’acquéreur
• La description précise du bien
• La situation du bien (hypothèque, situation locative, ...)
• La durée de validité de la promesse
• Le prix de vente
• L’indemnité d’immobilisation : il s’agit d’un pourcentage du montant total de la vente convenu pour vous indemniser de l’immobilisation du bien. Si la vente aboutit, le montant sera déduit des frais restants à verser.
• Les frais annexes
• Le plan de financement
• Les conditions suspensives : elles permettent de conditionner l’achat pour protéger l’acquéreur. Parmi les conditions suspensives les plus fréquentes, l’obtention d’un prêt, l’absence de servitudes ou l’obtention d’une autorisation administrative.
• Le droit de rétractation, légalement fixé à 10 jours à compter de la signature du document
• Les annexes, comprenant notamment le Dossier de Diagnostic Technique, l’attestation de surface conforme à la loi Carrez. Si vous achetez un appartement, vous devrez également fournir des documents relatifs à la copropriété.

Dans le cas de la signature de la promesse de vente entre particuliers, cette dernière devra être enregistrée au service des impôts. Vous avez 10 jours à compter de la signature pour effectuer l’enregistrement. Le prix de l’opération est de 125 euros.

Conseil n°8 : Signer la promesse de vente entre particuliers chez le notaire

A la différence des particuliers, le notaire dispose du monopole de publication des actes de vente.

Une fois l’acte de vente rendu public par le notaire, il est rendu opposable à un tiers, condition pour assurer la validité de la vente.

Pour procéder à la signature, il vous suffit d’établir une date de rendez-vous, déterminée une fois que votre acquéreur a eu la confirmation de son financement.

C’est au moment de la signature que le versement du prix du bien est effectué (minoré de l’acompte versé au moment du compromis de vente, si cela a été le cas) et que vous lui remettez les clés. Vous n’êtes désormais plus propriétaire de ce bien !

Enfin, ne soyez pas impatient ! Rappelez-vous votre premier achat, et le temps que cela vous avait pris. Il vaut donc mieux avoir en tête les délais afin de ne pas vous impatienter concernant la vente de votre bien, d'autant plus si vous comptez dessus pour négocier un nouvel emprunt auprès des banques.