Acheter quand on est pacsé : comment protéger son conjoint ?

Vous avez choisi le PACS pour officialiser votre union et vous protéger mutuellement ? Bonne nouvelle : c’est une formule simple et rapide à mettre en place. Mais lorsqu’il s’agit d’acheter un bien immobilier à deux, ce statut peut soulever pas mal de questions. Le PACS a-t-il un impact sur votre capacité à emprunter ? Et surtout, comment vous protéger efficacement en cas de séparation ou de revente ? On fait le point, en toute clarté.

Faut-il être pacsé quand on achète un bien immobilier ?

Le PACS, c’est un peu le « contrat light » du couple : plus simple et plus souple que le mariage, mais avec tout de même quelques conséquences juridiques et patrimoniales. Alors, quand il est question d’acheter ensemble, faut-il forcément passer par là ?

PACS : quels sont les avantages pour un achat immobilier ?

Premier avantage : la simplicité. Côté administratif, être pacsé peut faciliter les choses, notamment pour monter un dossier de prêt immobilier à deux. Les banques apprécient ce cadre juridique, qui apporte un peu plus de stabilité qu’un simple concubinage.

Côté finances, le PACS impose une aide matérielle entre partenaires. Traduction : si l’un de vous vit un coup dur, l’autre doit l’aider, et ça vaut aussi pour le remboursement du crédit. Une forme de solidarité qui peut rassurer les banques… et parfois même permettre de négocier de meilleures conditions.

Enfin, et ce n’est pas négligeable, il y a un vrai avantage fiscal : les droits de succession sont exonérés entre partenaires pacsés. Si vous achetez à deux et que vous anticipez la transmission de votre patrimoine, ce statut peut être intéressant.

Comment se répartit le patrimoine avec le PACS ?

Tout dépend du régime que vous choisissez au moment de la signature du PACS :

• Séparation de biens (par défaut) : chacun est propriétaire de ce qu’il achète. Si vous achetez un bien ensemble, la répartition de la propriété est proportionnelle à la contribution de chacun. Par exemple, si vous financez 60 % du bien, vous en possédez 60 %.
• Indivision (optionnelle) : peu importe qui finance, chacun est propriétaire à parts égales. Cette option doit être précisée dans la convention de PACS.

Il est aussi possible d’acheter seul tout en étant pacsé. Mais dans ce cas, il vaut mieux que tout soit bien clair dans l’acte notarié, pour éviter toute ambiguïté plus tard.

Point important, vous pouvez tout à fait acheter seul tout en étant pacsé : le régime de la séparation des biens assure que vous demeuriez intégralement propriétaire en cas de séparation.

Si vous n’êtes pas pacsé mais que vous vous posez la question, sachez que c’est la situation au moment de la dissolution du PACS (séparation ou décès) qui importe. Si vous n’avez pas pris de décision entre le compromis et l’acte de vente, pas de panique !

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Emprunter quand on est pacsé

Ce qu’en dit la banque

Rappelons dans un premier temps que l’arbitrage de la banque porte principalement sur des aspects financiers : elle souhaite s’assurer que vous serez en mesure de rembourser votre emprunt sur le long terme. Ainsi, le régime matrimonial importe moins que le montant de vos revenus et leur stabilité dans le temps.

• Quand vous achetez à deux

La banque ne va pas s’inquiéter de savoir comment vous répartissez le remboursement de la mensualité. Dans la majorité des cas, le remboursement de l’emprunt se fait via un compte joint.

• Vous souhaitez acheter seul

Si votre profil répond positivement aux critères financiers de la banque (taux d’endettement inférieur à 35 % et stabilité des revenus), il vous sera tout à fait possible d’emprunter seul. Pour limiter le risque de défaut, votre banque demande généralement à ce que votre conjoint se porte caution solidaire afin d’étaler le risque sur deux personnes.

En cas de défaut de remboursement, votre banque se tournera vers votre conjoint pour qu’il assure le remboursement de la mensualité concernée.

Les démarches à effectuer sont cependant beaucoup plus légères que pour une demande de financement en tant que co-emprunteur. Votre conjoint aura moins de justificatifs à fournir et l’étude de son dossier sera moins approfondie que pour le vôtre.

En cas de séparation

En cas de séparation, différencions plusieurs cas de figure :

• Les biens achetés sous le régime de l’indivision, quel que soit le montant financé par chacune des parties, sont partagés à 50 % entre vous deux.
• Les biens achetés en propre sous le régime de la séparation des biens reviennent intégralement à leur acheteur.
• C’est dans le cas de bien achetés en commun, sous le régime de la séparation des biens que la situation s’avère un peu plus complexe. Dans ce dernier cas, l’objectif est de définir les modalités de participation de chacun des pacsés pour établir quelle est votre part.

En effet, en cas d’achat en commun sous le régime de la séparation des biens, plusieurs solutions sont envisageables lors d’une séparation :

• Vous vendez le bien et répartissez le fruit de la vente au prorata de votre participation. Si votre emprunt n’est pas totalement remboursé, vous partagerez le fruit de la vente moins le montant à rembourser.
• Vous procédez à un rachat de soulte si vous souhaitez rester dans le bien. Concrètement, vous rachetez les parts de votre ex.
• Votre ex procède à un rachat de soulte s’il souhaite conserver le bien.

En cas de rachat de soulte, il vous sera possible d’effectuer un prêt : la banque s’attachera encore une fois à vérifier que vous êtes bien en mesure de rembourser l’emprunt correspondant sur le long terme.

Achat immobilier avec PACS : que se passe-t-il en cas de décès ?

Sans testament

En cas de décès de l’un des conjoints, le PACS offre une protection mineure pour la personne survivante. Si le lieu de résidence était la propriété du défunt ou appartenait aux deux partenaires, le conjoint survivant est autorisé à y demeurer durant une année seulement. À l’issue de l’année écoulée, les ayants droit peuvent alors demander le versement d’un loyer ou bien la libération des lieux.

En cas de location, les loyers pourront être pris en charge par la succession dans la limite d’un an également.

Avec testament

Si des testaments réciproques ont été rédigés par les co-pacsés, le conjoint survivant reçoit les droits sur le bien en héritage, sans avoir à régler des droits de succession et sous réserve de ne pas léser les héritiers. Le régime appliqué par défaut pour des personnes propriétaires est celui de l’indivision avec les héritiers : vous pouvez favoriser votre conjoint via votre testament en augmentant les parts qui lui reviennent.

Si vous n’avez pas d’enfants, il est ainsi possible de léguer entièrement votre bien à votre conjoint.

Dans le cas contraire, le droit français pose le principe des héritiers protégés : il est impossible de déshériter l’un de ses enfants. Cette disposition prévoit que les enfants reçoivent une part minimum dans la succession de chacun de leurs parents. Il n’est donc pas possible que vous léguiez l’ensemble de votre patrimoine à votre conjoint.

Cependant, si vous souhaitez protéger votre moitié, il est tout à fait possible de lui léguer l’usufruit correspondant à son pourcentage. Vos enfants héritent quant à eux de la nue-propriété : ils pourront bénéficier de l’usufruit au décès de votre conjoint.