Achat immobilier en régime de participation aux acquêts : comment faire ?

Parmi les différents types de régime qui peuvent être choisis dans le cadre d’un mariage, vous pouvez trouver le régime de la communauté universelle, de la communauté réduite aux acquêts ou encore de la participation aux acquêts qui demeure peu connue.

Cette dernière présente la particularité de mêler deux régimes antagoniques a priori : durant toute la durée du mariage, le principe de séparation des biens s’applique. Au moment de la dissolution du mariage (séparation, divorce, changement de régime matrimonial), l’esprit communautaire intervient.

L’objectif de ce régime est de garantir l’autonomie des époux durant le mariage tout en assurant un niveau de protection élevé du conjoint, en cas de décès ou de séparation. Qu'est-ce que cela signifie concrètement pour votre achat immobilier, que vous souhaitiez acheter seul à ou à deux ?

Comment se répartit le patrimoine avec le régime de la participation aux acquêts ?

La participation aux acquêts permet de répartir, une fois le mariage liquidé, les “bénéfices” réalisés par chacune des parties entre les deux époux. Pour ce faire, le montant du patrimoine de chacun des époux est renseigné dans le contrat le jour de leur mariage : il s’agit du patrimoine dit “originaire”, qui servira de base au calcul des acquêts.

A la dissolution du mariage (décès ou séparation), le montant du patrimoine final de chacun des époux est estimé en vue d’établir l’enrichissement des parties au cours de l’union : on retranche le patrimoine originaire de chaque époux à son patrimoine final. Le montant obtenu correspond aux acquêts. Le principe de ce régime est que les acquêts seront équitablement répartis entre les deux époux à la dissolution du mariage.

Tous les biens acquis pendant le mariage sont considérés comme des biens propres

Comme nous l’avons dit, le régime de la participation aux acquêts est hybride, à mi-chemin entre la communauté et la séparation des biens. Durant toute la période du mariage, c’est le principe de la séparation des biens qui s’applique.

Concrètement, si vous êtes marié sous ce régime et que vous achetez un appartement, l’achat sera réalisé sous la séparation des biens et sera considéré comme un bien propre durant toute la durée de votre mariage.

Au moment de la dissolution, l’esprit de communauté intervient

En cas de décès ou de divorce, le principe de la communauté est appliqué : le montant total du patrimoine acquis par les époux au cours de leur union est divisé en deux pour que chacun d’entre eux dispose du même patrimoine. L’objectif est de protéger les deux parties en leur permettant, une fois l’union dissoute, de disposer d’un patrimoine équivalent.

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Ce que cela signifie pour votre emprunt immobilier

Comment réagit la banque ?

La préoccupation n°1 de votre banque au moment de votre demande de crédit est de s’assurer que l’emprunt souscrit sera correctement remboursé. Dans cette perspective, elle apportera peu d’attention au type de contrat qui vous unit à votre moitié : ce qui l’intéresse est que vous soyez juridiquement attachés.

Ainsi, elle n’entrera pas dans le détail de la manière dont les dépenses sont réparties au sein de votre ménage. Son seul intérêt est de s’assurer que votre projet ne vous fait pas dépasser la barre fatidique des 35 % d’endettement et qu’il est financièrement soutenable sur le long terme. Pour le reste, elle sera peu regardante et le taux qu'elle appliquera dépendra bien plus de votre apport et de vos revenus que de votre régime matrimonial.

En cas de séparation

Vous l’aurez compris, séparation vaut dissolution de l’union : c’est donc le principe de communauté qui est retenu. Chacun des époux a droit à la moitié des acquêts, c’est-à-dire du patrimoine net acquis par son ex-époux durant le mariage. Pour ce faire, il suffit de calculer pour chacun des époux la différence entre son patrimoine final et son patrimoine originaire.

Celui des deux qui s’est le plus “enrichi” durant l’union devra verser une dette de participation à son conjoint afin de compenser une inégalité de situation éventuelle.

Si vous avez acquis un bien durant votre union, deux solutions sont envisageables :

• Vous vendez le bien acquis. 50 % du fruit de la vente reviendra à votre ex-époux, conformément au régime de la communauté des biens qui prévaut à la dissolution du mariage.
• Vous effectuez un rachat de soulte si vous souhaitez conserver l’entière propriété du bien concerné. Dans ce cas, vous devez racheter les parts qui reviennent à votre ex, soit 50 % du montant du prix du bien. C’est ce qu’on appelle le rachat de soulte.

Que se passe-t-il en cas de décès ?

Au décès de l’un des deux époux, l’enrichissement de chacun des membres est calculé en vue d’établir la dette ou la créance de participation :

• Si le conjoint défunt s’est moins enrichi que le conjoint survivant, la créance de participation sera ajoutée à la succession ;
• dans le cas inverse, la dette de participation sera retranchée de la succession.

Enfin, les biens détenus par la personne décédée seront partagés entre le veuf et les héritiers du défunt.

Avec testament

Si un testament a été rédigé, le conjoint défunt peut avoir décidé de :

• Léguer l’ensemble de la quote-part disponible au conjoint survivant, dans la limite de la réserve héréditaire destinée à ses descendants directs.
• Léguer l’ensemble de cette quotité à ses enfants.

Sans testament

Si aucun testament n’a été rédigé, il est possible d’orienter le partage des biens via deux moyens en vue d’assurer une meilleure protection du conjoint survivant.

Les clauses contractuelles

Un engagement par contrat peut être réalisé entre les époux afin d’organiser le partage des biens en cas de décès. Les modalités de ce contrat sont appliquées jusqu’au décès du conjoint survivant :

• La clause d’attribution intégrale permet d’attribuer l’ensemble des biens détenus en commun au conjoint survivant.
• La clause de préciput porte sur un bien en particulier qui sera attribué au conjoint survivant, avant la succession.
• La clause de partage inégale permet de moduler le partage des biens : à ce titre, le conjoint survivant peut recevoir une part de communauté supérieure à la moitié, comme c’est initialement prévu.

La donation

Rédiger une donation au dernier vivant permet d’accroître les droits de l’époux survivant sur la succession. Trois cas de figure sont alors possibles :

• L’ensemble de son patrimoine est mis à disposition du conjoint en usufruit.
• La quotité disponible est léguée en pleine propriété au conjoint survivant.
• Le quart du patrimoine est légué en pleine propriété et les trois quarts restants en usufruit.

L’objectif est ici de léguer plus de biens que prévu par le régime de la participation aux acquêts, sans pénaliser les enfants du défunt.