Acheter quand on est marié sans contrat : comment ça se passe ?

Si vous êtes marié sans contrat, cela signifie que vous appartenez au régime de la communauté réduite aux acquêts. Ce terme technique signifie simplement que tous les biens mobiliers et immobiliers acquis avant le mariage par l’un des conjoints reste sa propriété personnelle. Par contre, les biens acquis pendant le mariage, ainsi que tous vos revenus et ceux de votre époux, sont des biens communs.

On vous explique en détails ce que cela signifie pour votre achat immobilier, du dossier de demande de prêt à la dissolution du contrat.

Comment se répartit le patrimoine avec le mariage sans contrat ?

Les biens acquis avant la mise en couple

Tous les biens que vous avez acquis avant le mariage (et dans le cas de ce qui nous intéresse, les biens immobiliers) appartiennent toujours à vous seul, après le mariage. C’est aussi le cas pour votre conjoint.

Certains biens très spécifiques vous reviennent aussi à vous seul : tout ce qui concerne les dons et les successions (donations familiales, héritages…).

Les biens acquis pendant le mariage

Une fois marié, le régime change totalement : tous les biens acquis pendant le mariage entrent dans “la communauté” et son considérés comme des biens communs. Chaque époux en est donc propriétaire à 50 %. Dans certains cas (un achat immobilier en commun par exemple), cela peut sembler évident. Néanmoins, cela s’applique aussi aux revenus qui peuvent vous sembler devoir revenir à vous seul, comme le contenu de votre compte courant.

Dans le cas d’un achat immobilier, d’emblée, cet achat rentre donc dans les biens communs : la moitié du bien vous appartient, l’autre appartient à votre époux. C’est vrai même si l’acte notarié n’est au nom que d’un des deux conjoints.

Il y a une exception à ce cas de figure : si vous achetez un bien grâce à des fonds propres (soit des donations, un héritage ou des fonds précédents l’union). Dans ce cas, si vous êtes seul signataire de l’acte notarié, il vous est possible d’être seul propriétaire.

Il faut pour cela demander au notaire de l’indiquer en marge de l’acte d’achat. Cela s’appelle une déclaration d’emploi (pour les sommes héritées, reçues de dons…) ou déclaration de remploi (venant de fonds propres, comme la vente d’un bien propre).

Il peut aussi y avoir des financements mixtes.

Cela peut donc donner des montages assez compliqués… Il est important que tout soit mentionné très précisément dans l’acte d’achat, afin de faciliter des partages ultérieurs éventuels.

A défaut d’inscription de ces précisions dans l’acte d’achat, le bien est considéré comme commun, et revenant à part égale aux deux époux. Ainsi, même si cela rajoute un peu de complexité dans les étapes de votre achat, cela vous permettra d'éviter de nombreux problèmes pour la suite.

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Ce que cela signifie pour votre emprunt immobilier

Quel que soit votre régime matrimonial au moment de l'achat, sachez que c'est la situation au moment de la dissolution qui est prise en compte. Ainsi, si les délais sont trop courts entre la signature du compromis et de l'acte de vente pour vous marier pas de panique ! Vous aurez du temps après l'achat pour décider de ce que vous souhaitez faire de ce premier achat immobilier.

Comment réagit la banque ?

La situation la plus évidente et simple pour une banque lorsqu’elle reçoit un dossier de couple marié sans contrat, est celle de l’achat d’un bien commun, à deux, dans lequel les époux entendent habiter ensemble.

Par contre, la banque sera plus frileuse lorsque l’un des conjoints souhaite acheter seul. C’est possible légalement, mais la banque demandera en général à ce que le conjoint soit au moins caution solidaire du prêt. Il ne s’agit pas en soi d’une prise de position particulière vis à vis de l’union matrimoniale, mais d’une recherche de cohérence et de stabilité.

Rappelez-vous qu’une banque recherche toujours la solution la plus rassurante : si vous achetez seul mais êtes marié sans contrat, elle s’assurera que le conjoint pourra bien prendre en charge votre dette en cas de défaut de votre part. Par ailleurs, acheter seul implique nécessairement une capacité d'emprunt moindre. Il faut donc bien vous assurer que vous restez dans le cadre du taux d'endettement maximum !

À noter aussi à ce sujet que la banque fait peu de cas de tous les détails de contrat que nous avons mentionnés plus haut : elle souhaite simplement s'assurer que les mensualités seront remboursées quoi qu’il se passe. Elle favorisera donc par exemple les comptes joints, plus pratiques.

En cas de séparation

En cas de séparation, le partage des biens immobiliers se fait en accord avec les propriétés que nous avons définies au début de cet article : les biens immobiliers acquis avant le mariage reviennent à la partie qui en était propriétaire au moment du mariage.

Pour les biens communs, on va prendre comme base l’acte de vente, et détailler ce qui a été apporté par chaque conjoint au moment de la signature contrairement au régime de la communauté universelle qui prévoit un partage 50/50 en toutes circonstances.

Il y a ensuite plusieurs solutions pour savoir comment séparer le bien :

• Vous pouvez vendre le bien et répartir le fruit de la vente selon le modèle que l’on vient de voir, une fois rendu à la banque ce qui n’avait pas encore été remboursé si c’est le cas.
• Vous pouvez opérer un rachat de soulte (le rachat de la part d’un des ex-conjoints par l’autre), si l’un des deux veut rester dans le bien :
• Si vous restez : vous devez racheter la part de l’autre, en remboursant aussi la part de fonds propre investie par votre ex-conjoint s’il y a lieu.
• Si vous partez : votre ex-conjoint rachète votre part.

Dans le cas où vous devriez rembourser la part de votre conjoint, vous serez probablement en nécessité de contracter un nouveau prêt. La banque réévaluera donc, au même titre que n’importe quel prêt, votre capacité à prendre en charge cette dette supplémentaire.

Que se passe-t-il en cas de décès ?

Sans testament

Dans le cas du décès d’un des conjoints, il y a plusieurs cas de figures, qui découlent du type d’héritiers ayant une place dans la succession.

Dans tous les cas, s’il n’y a pas de testament, le conjoint survivant récupère la moitié du bien (dont il est propriétaire) et ses fonds propres. La succession porte sur l’autre moitié des biens.

• Si le conjoint décédé n’a aucun autre héritier (ni parents, ni enfants, ni petit-enfants), alors toute sa moitié du bien acquis en commun revient au conjoint survivant. Si le conjoint décédé a apporté des fonds propres reçus par donation ou succession lors de l’achat du bien, ceux-ci reviennent pour moitié aux frères et sœurs du conjoint décédé.

Dans tous les autres cas, le conjoint décédé a des héritiers, qui peuvent être ses enfants ou ses parents. En plus de la moitié du bien et des fonds propres qui lui reviennent d’office, le conjoint survivant reçoit aussi la moitié de la part du conjoint décédé, soit un quart supplémentaire du bien commun. Le reste de la succession porte alors sur le dernier quart restant.

• Si le conjoint décédé n’a pas d’enfants, mais si son père et/ou sa mère sont toujours vivants, alors ce dernier quart, et la moitié des fonds propres le cas échéant, reviennent aux parents
• Si le conjoint décédé a des enfants avec le conjoint survivant et pas d’enfants en dehors de cette union : alors le conjoint survivant peut demander l’usufruit des biens (soit leur usage, et l’usage des revenus qui peuvent en découler) jusqu’à son décès.

Il peut aussi ne pas souhaiter cet usufruit, au quel cas il reçoit les trois-quarts du bien (50 % qui sont à lui, et la moitié de la part du conjoint décédé, soit 25 %) et ses fonds propres. Ce qui reste est partagé entre les enfants, à part égale.

• Si le conjoint décédé a des enfants hors union avec le conjoint survivant, le quart restant est réparti à parts égales entre les enfants.

Dans tous les cas, il est important de noter que le conjoint survivant a droit à l’usufruit du bien pendant un an. D’autre part, dans le cas d’une famille recomposée, et sauf volonté testamentaire contraire du défunt, le conjoint a, jusqu’à son décès, un droit de viager sur le bien immobilier qui est sa résidence secondaire, et un droit d’usage du mobilier qu’il contient.

Avec testament

Ces règles que l’on vient d’énoncer ne sont valables que s’il y a absence de testament. Si jamais le conjoint décédé a établi un testament, le conjoint survivant doit consulter un notaire afin de connaître ses droits. Ni le conjoint ni les héritiers ne peuvent être complètement déshérités.

Pour favoriser son conjoint dans une potentielle succession, il est recommandé de prévoir une donation “au dernier vivant”, c'est-à-dire établie lors du mariage et devant notaire.