Que faire en cas de séparation avec votre co-emprunteur ?

Vous vous séparez et avez un crédit en commun ? Sachez que vous restez solidaires du prêt jusqu’à son remboursement. Mais trois scénarios sont possibles : vendre le bien, le conserver ensemble ou racheter la part de l’autre co-emprunteur (rachat de soulte) avec désolidarisation. Pretto vous présente les solutions et démarches à effectuer.

Votre situation maritale a un impact sur la propriété en cas de séparation

Avant de parler crédit, il faut d’abord comprendre à qui appartient quoi. Car selon votre situation avec votre partenaire, les règles de partage du bien ne sont pas les mêmes.

Le mariage

Lors de leur mariage, les époux peuvent faire le choix d’effectuer un contrat de mariage ou non. La répartition des biens et donc du bien immobilier peut différer selon le contrat de mariage établi (selon le Code civil).

• Régime communautaire : L’ensemble des biens acquis avant et après le mariage appartiennent aux deux époux
• Régime mixte : Les biens acquis après le mariage appartiennent aux deux époux
• Régime de la séparation des biens : Les biens acquis appartiennent à celui qui l’a financé

L’achat d’un bien immobilier se fait le plus souvent à deux. Alors que se passe-t-il dans la répartition du bien immobilier si les époux décident de se séparer ?

Le PACS

Le Pacte Civil de Solidarité est un contrat conclu entre deux personnes. Ce contrat leur permet d’organiser leur vie à deux mais la répartition du bien immobilier des personnes pacsées est déterminée selon la date de la signature du PACS.

La répartition dépend de la date de signature du PACS :

• PACS avant le 1ᵉʳ janvier 2007 : Répartition 50/50 sauf mention contraire dans l’acte. La personne ayant plus contribué peut demander une indemnité.
• PACS après le 31 décembre 2006 : Régime de séparation de biens. Chacun est propriétaire à hauteur de sa participation.
• Si le prêt a été contracté avant le PACS : Les règles du concubinage s’appliquent.

L’union libre

Les concubins sont en indivision. La part de chacun est normalement indiquée sur l’acte notarié, sinon la répartition est de 50/50. Si l’un des concubins a beaucoup plus contribué, il peut demander une indemnisation.

Les 3 scénarios possibles en cas de séparation

Lorsque vous contractez un prêt immobilier avec votre co-emprunteur, vous devenez tous deux solidaires de la dette jusqu’au remboursement intégral, quelle que soit votre situation maritale. L’avenir de votre crédit dépend de ce que vous souhaitez faire du bien.

Scénario 1 : Aucun des co-emprunteurs ne veut garder le bien

Vous pouvez revendre le bien d'un commun accord et utiliser les bénéfices pour couvrir le remboursement restant du prêt.

C'est souvent le cas le plus simple sur le plan émotionnel : vous tournez tous les deux la page en même temps. Vous vendez l'appartement, remboursez le crédit restant, et partagez ce qui reste selon votre situation maritale. Une façon nette de repartir chacun de votre côté.

Scénario 2 : Les deux veulent conserver le bien

Vous pouvez conserver ensemble le bien et continuer à rembourser votre part du crédit et à assumer la gestion du logement (travaux, taxe foncière, charges). Ce choix suppose une bonne entente entre les co-emprunteurs.

Concrètement ? Vous pourriez décider de transformer le bien en investissement locatif et vous partager les loyers. Ou l'un de vous continue d'y habiter en versant un loyer à l'autre. Ce scénario demande une bonne communication et une relation apaisée, car vous resterez liés financièrement jusqu'au remboursement complet.

Informez votre banque de la nouvelle situation, mais la solidarité sera maintenue pour le remboursement du prêt.

Scénario 3 : Un seul co-emprunteur veut garder le bien

C’est un cas complexe qui nécessite une désolidarisation et généralement un rachat de soulte. L'un de vous veut rester dans les lieux (pour la stabilité des enfants, par attachement au quartier, par praticité...) tandis que l'autre préfère repartir de zéro ailleurs. Cela nécessite un rachat de soulte, c'est-à-dire racheter la part de votre ex-partenaire.

La désolidarisation : se désengager du prêt

La désolidarisation du prêt vous permet de vous désengager de l’obligation de rembourser le prêt. Pour ce faire :

1. Envoyez une lettre de désolidarisation à la banque (avec accusé de réception), accompagnée d’une déclaration écrite de l’autre emprunteur confirmant sa volonté de reprendre la totalité de l’emprunt.
2. La banque évalue la solvabilité du co-emprunteur restant. Le taux d’endettement ne doit pas dépasser 35 % du revenu disponible net.
3. Si acceptée, la désolidarisation est actée chez le notaire.

En cas de refus de la banque, d’autres alternatives existent :

• Réaménagement du crédit par la banque
• Apport d’une garantie supplémentaire (caution, hypothèque)
• Rachat de l’emprunt par une banque concurrente

D’autres solutions existent pour se libérer de la garantie :

Le remboursement anticipé : Vous pouvez rembourser intégralement le prêt pour vous libérer définitivement. Solution radicale mais coûteuse à cause des indemnités de remboursement anticipé (IRA). Vous pouvez aussi vendre le bien et utiliser le produit de la vente pour solder le crédit.

La présentation d’un nouveau garant : Un tiers peut se porter garant à votre place, à condition de respecter toutes les conditions du prêt initial et d’avoir une situation financière équivalente ou supérieure à la vôtre.

L’emprunteur se retrouvant seul devra mettre à jour son assurance emprunteur en garantissant 100 % du nouveau contrat.

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Le rachat de soulte

Le rachat de soulte a lieu dans le cadre d’un divorce ou d’une succession. Il intervient lorsque l’on veut racheter la part d’un co-emprunteur sous régime d’indivision par exemple.

Comment calculer le rachat de soulte ?

Le rachat de soulte est calculé selon la valeur actuelle du bien (pas la valeur d’achat) déterminée par le notaire.

Formule du rachat de soulte

Il peut être calculé de deux façons, en fonction de l’existence ou non d’un prêt immobilier attenant.

• En cas d’absence de crédit immobilier :

• En cas de crédit immobilier attenant :

Des frais sont encore à anticiper lorsque vous procédez à un rachat de soulte :

• Des frais de notaire qui s’élèvent à entre 2 et 8 % de la valeur du bien en fonction de son ancienneté.
• Des droits de partage qui représentent la taxe appliquée sur la vente effective d’une soulte et qui sont actuellement fixés à 2,5 % de la valeur actuelle du bien immobilier (article 746 du CGI).

Quid des comptes bancaires en cas de séparation ?

Au-delà du crédit immobilier, il y a aussi la question des comptes bancaires. C’est un point à régler rapidement pour éviter les mauvaises surprises, surtout si la séparation se passe dans un climat tendu.

Compte individuel avec procuration

Si votre partenaire a une procuration sur votre compte, annulez-la en envoyant une lettre recommandée avec accusé de réception à votre banque. Votre ex-conjoint devra retourner tous les moyens de paiement dont il dispose.

Compte joint

Le compte joint implique une solidarité absolue : chacun peut effectuer des opérations sans l’autorisation de l’autre, y compris vider le compte. Trois options s’offrent à vous :

• Clôturer le compte : Nécessite l’accord des deux parties. Le solde est réparti à parts égales.
• Transformer en compte collectif : Toute opération nécessitera la signature des deux parties, protégeant ainsi vos actifs en attendant de régler la situation.
• Vous retirer du compte : Si votre ex-conjoint garde le compte, il en aura la pleine propriété.

Agissez rapidement pour éviter toute mauvaise surprise, surtout en cas de séparation conflictuelle.

Comment répartir les mensualités d’un crédit immobilier en cours en cas de séparation ?

Vous vous séparez, mais qu’en est-il du remboursement mensuel ? La mauvaise nouvelle, c’est que votre engagement auprès de la banque ne prend pas de pause. Mais rassurez-vous, des solutions existent pour traverser cette période.

Le principe de solidarité

La séparation n’a pas d’incidence immédiate sur le remboursement du prêt. Le principe de solidarité s’applique : vous devez tous les deux rembourser à parts égales. La banque peut se retourner contre chacune des parties si elle ne perçoit pas ses remboursements.

Report de mensualités possible

En cas de difficultés financières durant la séparation, vous pouvez demander un report de vos mensualités par lettre recommandée avec accusé de réception, au moins 15 jours avant le prochain prélèvement.

Deux types de report existent :

• Report total : Seules les assurances sont maintenues
• Report partiel : Vous continuez à verser intérêts et assurances, seul le capital est reporté

Que ce soit pour une désolidarisation ou un rachat de soulte, Pretto vous accompagne dans vos démarches et vous aide à trouver les meilleures solutions de financement adaptées à votre nouvelle situation.