Comment acheter son bien immobilier moins cher ?

Vous avez trouvé le bien de vos rêves et vous avez fait votre offre d’achat ? En tant que primo-accédant, vous souhaitez sûrement réduire les coûts de votre achat immobilier de manière globale. Au-delà de la négociation immobilière, sachez qu’il y a de nombreux leviers d’action : les frais d’acquisition, les frais de notaire… vous pouvez donc réduire vos coûts alloués à l’achat immobilier en général.

Cela vous intéresse ? Nous vous donnons nos meilleurs conseils pour acheter votre bien immobilier moins cher.

Stratégie n° 1 : Allégez la facture en limitant le coût de votre financement

Première astuce pour acheter moins cher : négocier son prêt immobilier. Certains acheteurs s’en sortent très bien seuls, en démarchant plusieurs banques et en comparant les offres. Mais soyons honnêtes : c’est une démarche chronophage, et il faut avoir un minimum de bagage technique pour bien lire les conditions de crédit.

C’est justement ce qu’un courtier peut faire à votre place. Chez Pretto, par exemple, un courtier vous accompagne pour obtenir non seulement un meilleur taux, mais aussi de meilleures conditions d’emprunt : des frais de dossier réduits, une modularité des mensualités, ou encore la possibilité de rembourser par anticipation sans pénalités.

Et ce n’est pas fini. Qui dit crédit immobilier, dit aussi assurance emprunteur ! Là-dessus aussi, vous pouvez limiter vos coûts. En effet, l’assurance emprunteur est le deuxième coût d’un crédit car elle vous couvre en cas de défaut. Elle peut même aller jusqu’à représenter 30 % du coût total d’un crédit. Pour éviter de vous retrouver avec une assurance trop chère, pensez à bien comparer. Depuis quelques années, vous avez le droit de choisir une assurance externe à votre banque, souvent bien plus compétitive. Chez Pretto, on vous aide à y voir plus clair avec des offres adaptées à votre profil, sans frais cachés.

Stratégie n° 2 : Explorez d’autres façons d’acheter pour économiser

Quand on pense achat immobilier, on imagine souvent la voie classique : acheter seul, via une agence, un appartement vide. Mais il existe d’autres façons d’acheter… qui peuvent clairement vous faire économiser.

La vente aux enchères

La vente aux enchères peut vous permettre de faire de réelles économies. En général, une vente aux enchères vous permet d’obtenir un bien immobilier à un prix plus bas que ceux du marché. Vous pouvez ainsi obtenir une décote de 20 à 30 % sur un bien immobilier vendu aux enchères ! Pour trouver l’affaire de vos rêves, nous vous conseillons de passer par des sites spécialisés comme : Licitor ou Enchères-domaine.

La vente de particulier à particulier

En France, les achats immobiliers entre particuliers représentent plus d’un tiers du total des opérations immobilières. Pourquoi ? Parce que de manière générale, on considère que les transactions immobilières entre particuliers coûtent moins cher.

En effet, lors d’une vente entre particuliers, vous économisez les frais d’agence. Ces derniers étant généralement compris entre 2 et 10 % de la valeur du bien, cela revient rapidement à ajouter plusieurs milliers d’euros au prix d’achat !

Attention cependant : le risque, quand on se passe de l’aide d’un professionnel, c’est de surpayer le bien immobilier. N’ayant aucune connaissance du marché de l’immobilier et de ses fluctuations, un particulier aura souvent tendance à surestimer son bien, d’autant plus qu’il y accorde forcément une certaine valeur sentimentale. N’oubliez pas que le vendeur cherche forcément à rembourser ses frais de notaire, ses travaux, voire de crédit, lors de la revente de son bien…

L’achat d’un logement déjà occupé

Acheter un bien déjà occupé vous permet d’obtenir une réelle décote du prix du bien : entre 10 et 15 % de rabais par rapport à un appartement vide ! Ce type d’achat peut sembler alléchant, mais attention toutefois aux délais qui peuvent être importants avant de récupérer le logement pour y vivre ou y faire vivre quelqu’un de votre famille : comptez environ 2 ans pour récupérer le logement.

L’achat à plusieurs

Pour réduire vos coûts, vous pouvez aussi décider d’acheter à plusieurs. En effet, cela peut vous permettre d’acheter une surface plus grande à un prix plus avantageux car le prix sera divisé à plusieurs.

Par ailleurs, l’achat à plusieurs (notamment en tant que SCI) vous ouvre le droit à d’importantes réductions fiscales, grâce au dispositif de loi Alur et à des frais de notaire réduits.

Le viager

Encore peu utilisé, le viager peut permettre d’acheter en dessous des prix du marché, en échange d’un paiement partiel au départ (le « bouquet »), puis d’une rente mensuelle. L’acheteur ne peut occuper le logement qu’à la fin du contrat, ce qui en fait une solution surtout adaptée à un projet patrimonial ou d’investissement.

Le BRS (Bail Réel Solidaire) et le PSLA (Prêt Social Location-Accession)

Ces deux dispositifs facilitent l’accession à la propriété, notamment dans les zones tendues. Avec le BRS, vous achetez uniquement les murs, pas le terrain : le prix d’achat est donc bien plus abordable (jusqu’à -30 à -40 %). Le PSLA permet quant à lui de louer d’abord, puis d’acheter à des conditions encadrées et avantageuses, avec une TVA réduite et des frais de notaire allégés.

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Stratégie n° 3 : Optimiser le choix du bien

Les biens dans l’ancien sont moins cher que le neuf

Acheter dans l’ancien est souvent une meilleure option que le neuf. En effet, le prix du m² pour un logement dans l’ancien est plus bas dans la grande majorité des villes : en moyenne 20 % moins cher (même si les promoteurs ont ces derniers temps eu tendance à proposer des offres et autres ristournes pour attirer les acheteurs)

Acheter dans l’ancien permet a priori de réaliser d’importantes économies. Mais pour faire une vraie bonne affaire, il faut considérer les autres frais inhérents à un tel achat comme les frais de notaire, qui sont beaucoup plus élevés dans l’ancien que dans le neuf (où il n’est pas rare de les voir tout bonnement offerts). De même, acheter dans le neuf vous rend éligible à certains prêts aidés comme le PTZ, s’il s’agit de votre premier achat. Pensez enfin aux frais annexes liés à l’entretien de l’ancien et aux éventuels travaux.

Les biens en rez-de-chaussée sont généralement moins cher sur le marché

Vous n’êtes pas sans savoir que les appartements en rez-de-chaussée ne sont pas les biens les plus convoités sur le marché. Ils sont davantage exposés au bruit et au manque de sécurité, ce qui les rend moins chers à la vente. Il est aussi plus facile de négocier le prix de ces biens car la demande est moins élevée.

Les passoires thermiques : un pari à calculer

C’est une tendance qui monte : les logements classés F ou G au DPE (diagnostic de performance énergétique), autrement dit les passoires thermiques, se vendent en moyenne 15 % moins cher (selon une étude SeLoger parue en mai 2025). Pour cause, ils sont de plus en plus exclus du marché locatif, et nécessitent souvent des travaux coûteux pour être rénovés.

Stratégie n° 4 : Maîtriser les frais d’acquisition

Réduire les frais d’agence

Le montant des frais d’agence peut varier selon les situations et peut représenter une part importante du coût d’achat total (5 à 10 % de la valeur du bien). Ces frais sont négociés et pris en charge par le vendeur : il va donc les inclure dans le montant total du bien. Lors de la négociation du prix de vente, vous pouvez donc demander une renégociation des frais d’agence pour amoindrir cette répercussion sur vous.

Négocier le prix du bien : une marge à exploiter

C’est un levier souvent sous-estimé, et pourtant… En France, les marges de négociation sont réelles. En 2024, la marge moyenne tournait autour de 5 %, et pouvait grimper jusqu’à 10 % dans certaines zones moins tendues ou pour des biens atypiques.

Quels sont les bons arguments ? L’état général du logement, son classement énergétique, la durée de mise en vente… Plus un bien reste longtemps sur le marché, plus le vendeur sera enclin à revoir ses exigences. N’hésitez pas à faire une estimation sérieuse (via un outil en ligne ou un professionnel) pour savoir si le prix affiché est juste.

Vous ne pouvez pas réduire les frais de notaire

Les frais de notaire font partie des frais annexes de l’achat immobilier. Vous ne pourrez pas y échapper ni tenter de les négocier. En effet, les émoluments du notaire, c’est-à-dire son salaire, sont encadrés par la loi et sont relatifs au prix du bien. Ne comptez donc pas sur les frais de notaire pour faire des économies, sauf à acheter dans le neuf, ce qui vous permet de réduire la note.