Acheter pour la première fois en étant en profession libérale depuis moins d’un an, c’est possible ?

Acheter un bien immobilier en tant que professionnel libéral fraîchement installé : une mission impossible ? Pas si sûr ! Entre les banques qui peinent à comprendre ce profil et la difficulté de déterminer les vrais revenus, le chemin peut paraître semé d’embûches. Et pourtant, l'histoire de Manon est la preuve que c’est possible. On vous explique.

Pas de CDI, pas de crédit ?

Acheter sans CDI peut sembler un rêve inaccessible pour de nombreux futurs propriétaires. Les banques, en quête de garanties solides, se montrent souvent sceptiques lorsqu'il s'agit de financer des professions libérales. Elles exigent d’ailleurs entre 1 et 3 ans de bilans stables pour évaluer les revenus et la capacité de remboursement.

Mais ne vous inquiétez pas, ça ne concerne pas toutes les banques ! Il existe des institutions qui savent voir au-delà des chiffres et des bilans. C’est d’ailleurs le cas de Manon, orthophoniste libérale, qui a réussi à acheter son bien pour la première fois après seulement quelques mois d'exercice.

Après plusieurs années de CDI, Manon décide en octobre 2023 de se lancer à son compte. En quête de liberté et d’un revenu plus élevé, elle veut acheter un bien à Nantes. Hébergée gratuitement, elle est prête à franchir le pas et prend rendez-vous en juin 2024 pour évaluer sa capacité d’emprunt. Elle contacte Charlotte Jehenne, courtière chez Pretto, pour faire le point sur ses options.

Dès les premiers échanges, Charlotte identifie plusieurs atouts majeurs dans le profil de Manon :

• Un apport conséquent : 90 000€ (avec l’aide de ses parents),
• Une capacité d’épargne importante : entre 700€ et 900€ chaque mois.

Grâce à sa discipline financière, son dossier montre à la banque que, non seulement, elle maîtrise son argent mais qu’elle sait anticiper ses besoins. Drapeau vert pour la banque !

Quels revenus sont pris en compte ?

“C’est la toute la difficulté du dossier” explique la courtière.

Comme Manon est en profession libérale depuis moins d’un an, difficile pour la banque de faire des calculs précis. Charlotte commence alors par analyser les six derniers mois de revenus de l'orthophoniste et demande un calcul de revenu prévisionnel réalisé par un comptable (indispensable pour obtenir une projection fiable acceptée par la banque). Résultat des courses : Charlotte évalue les revenus de Manon à environ 26 000€ net annuel.

Mais le challenge ne s’arrête pas là. Pour que Manon soit financée, il faut dénicher une banque prête à comprendre et à financer des profils atypiques. Sans fiche de paie et avec des revenus qui fluctuent, la tâche peut sembler ardue.

C’est d’ailleurs là que la bonne gestion financière de Manon a joué en sa faveur car la banque a regardé de près ses revenus et ses économies. Et comme l'orthophoniste de 26 ans est économe et organisée, elle envoie un bon signal à la banque.

Monter une stratégie d’achat cohérente

Une stratégie réussie, c’est une stratégie qui se base sur une mensualité bien adaptée aux besoins du demandeur. Comme le souligne Charlotte Jehenne “Un crédit se renégocie tout le temps donc il faut choisir une mensualité avec laquelle on se sent à l’aise.”

Sur ce point, Manon a déjà une idée précise du budget qu’elle peut consacrer chaque mois au remboursement de son prêt : entre 700 et 850€. Ce qui équivaut à peu près à ce qu’elle réussit à épargner chaque mois. Et ce n’est pas tout : même en épargnant cette somme, Manon a encore assez de marge pour se permettre de partir en vacances et ne pas vivre uniquement de pâtes !

Mais comment choisir la bonne banque ? La courtière s’est basée sur sa “connaissance marché" pour trouver le bon match, car toutes les banques n’ont pas les mêmes cibles.

Manon voulait de la proximité et était déçue de sa banque qui n'avait pas su l’accompagner dans ses démarches. Elle voulait une banque locale. Charlotte a alors adressé son dossier à 3 banques qui comprennent bien les subtilités du statut des professions libérales qui ne proposaient pas les taux les plus bas.

Pourquoi Charlotte n'a-t-elle pas mis en avant la banque offrant le taux le plus avantageux ?

“Parce que le crédit immobilier c’est comme un iceberg et le taux c’est la partie émergée. Le taux représente 25% du crédit. Dans le cas de Manon, il y avait d’autres critères”. Charlotte souligne que la banque avec le taux attractif de 3,68% n’était pas forcément la mieux équipée pour accompagner les professionnels libéraux avec moins de trois ans d’ancienneté. “Je savais que même si le taux était alléchant, on risquait à la fin d’avoir un refus.”

Eh non, il n'y a pas que le taux dans la vie ! Les conditions d’un crédit comptent tout autant, surtout en fonction du profil. Il est essentiel d’avoir une vue d’ensemble, plutôt que de se laisser séduire uniquement par des taux attractifs.

Finalement, Charlotte a dirigé Manon vers une banque qui offrait un prêt pour primo-accédants, ce qui a considérablement réduit le coût total du crédit. Manon a emprunté 125 000€, dont 110 000€ à un taux de 3,60% et 15 000€ à 1%. Avec un apport personnel de 50 000€, l’orthophoniste a pu conserver une belle épargne de précaution, tout en obtenant un financement sur mesure qui répondait à ses besoins.

L'histoire de Manon est un parfait exemple que, même si les banques peuvent parfois être réticentes envers les professions libérales, il existe des moyens de franchir les obstacles. Avec le bon expert à vos côtés, qui comprend les subtilités du système bancaire, vous pouvez exploiter des stratégies adaptées pour obtenir le prêt dont vous avez besoin.