Est-il possible de cumuler SCI et activité de LMNP ?

Cumuler une Société Civile Immobilière (SCI) et activité en Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) ? C’est possible, même si à l’origine, les deux statuts ne sont pas complémentaires ! D’un côté, la SCI séduit de nombreux investisseurs immobiliers par sa souplesse, de l’autre la LMNP est attractive en raison de ses avantages fiscaux. Mais certaines règles sont à respecter pour que les deux statuts puissent devenir compatibles. On fait le point.

Bien comprendre SCI et LMNP avant de s’engager

Une SCI permet d’investir à deux ou davantage sur un même projet immobilier. Par définition, elle permet la gestion de votre patrimoine immobilier sans exercer d’activité commerciale.

Ce statut rend la gestion de vos biens immobiliers à plusieurs plus simple et vous aide à distinguer patrimoine personnel et professionnel. De plus, la SCI simplifie la transmission de votre patrimoine à un membre de votre famille par exemple.

La Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) diffère de la Location Meublée Professionnelle notamment par sa fiscalité, moins complexe. En somme :

• Les recettes annuelles de la LMNP ne doivent pas dépasser 23 000 € par an, ce qui peut être le cas pour la LMP.
• Les revenus doivent être inférieurs aux autres revenus du foyer fiscal, pour la LMP, ils peuvent être supérieurs.
• Le foyer fiscal n’est pas enregistré au Registre des Commerces et des Sociétés (RCS) contrairement à la LMP.
• La LMNP ne doit pas être la source de revenu principale du foyer.

La SCI est-elle envisageable avec la LMNP sous le régime IR ?

Cependant, la SCI est, par définition, une société à objet civil et doit donc exercer une activité civile. Or, la location meublée est considérée comme une activité commerciale, comme le précise l’article 110-1 du Code du Commerce. Autrement dit, ces deux statuts ne se “mélangent” pas naturellement.

D’autant plus que, par défaut, la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu (IR). Cela signifie que les bénéfices générés par la société sont répartis entre les associés en fonction de leur part dans la SCI, puis chaque associé les déclare dans sa propre déclaration de revenus.

Elle relève, de fait, du régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non des revenus fonciers. Par conséquent, une SCI sous le régime IR ne peut pas, par défaut, exercer une activité de location meublée et donc bénéficier du régime LMNP.

Quelle est la solution pour qu’une SCI puisse exercer une location meublée sous le régime LMNP ?

Cumuler SCI et LMNP n’est pas irrémédiable. Mais cela ne pourra pas s’exercer sous le régime de l’impôt sur le revenu qui s’exécute par défaut.

Deux conditions essentielles peuvent être remplies pour permettre de les rendre compatibles :

• Les revenus issus de la LMNP doivent représenter moins de 10 % du chiffre d'affaires annuel total de la SCI.
• L’activité de LMNP ne doit pas constituer l’activité principale de la SCI et doit donc rester occasionnelle (location de courte durée notamment).

En respectant ces critères, votre SCI peut rester soumise à l’impôt sur le revenu (IR), plus avantageuse que l’IS, tout en ayant la possibilité d’amortir les travaux et les équipements du bien loué en meublé. La comptabilité devient plus simple, et la plus-value immobilière est identique à celle des particuliers.

Cerise sur le gâteau, si vous souhaitez revendre, l’amortissement du bien n’est pas pris en compte lors du calcul de la plus-value.

Que se passe-t-il si ces seuils sont dépassés ?

Néanmoins, si votre SCI ne remplit pas les prédispositions énoncées ci-dessus (revenus représentant moins de 10 % du CA et LMNP occasionnelle), elle devra automatiquement basculer son régime IR en IS, réservé aux activités commerciales. Votre activité se professionnalise donc aux yeux de l’administration fiscale.

Dans ce cas, les bénéfices de la SCI sont soumis à l’IS selon un barème par tranches :

• un taux réduit de 15 % s’applique sur la part de bénéfices inférieure ou égale à 42 500 €,
• puis un taux normal de 25 % s’applique sur la part de bénéfices au-delà de ce seuil.

Ce taux réduit de 15 % n’est applicable que si les trois conditions suivantes sont réunies :

• le chiffre d’affaires annuel hors taxes n’excède pas 10 millions d’euros ;
• le capital social est entièrement libéré ;
• au moins 75 % du capital est détenu par des personnes physiques.

Le dépassement de ces conditions implique également une comptabilité plus rigoureuse et le passage au régime des plus-values professionnelles, moins avantageux que celui des plus-values des particuliers.

Quelles sont les alternatives au cumul de la SCI et de la LMNP ?

Pour pouvoir cumuler la SCI et la LMNP, vous devez :

• Créer une SARL familiale (créée uniquement au sein d’une même famille jusqu’au 4e degrés), l’une des meilleures options car elle permet d’exercer une activité commerciale sans limitation, d’opter pour l’IR de façon illimitée, de bénéficier du statut LMNP pour chaque associé et de conserver une responsabilité limitée aux apports de chaque associé.
• Investir à plusieurs via une indivision conventionnelle en détenant les parts du bien immobilier (et non de la société qui le détient). Chaque indivisaire recevra donc une quote-part issue de la location du bien meublé et bénéficiera du régime fiscal LMNP.
• Créer une EURL si vous êtes seul à investir dans un bien immobilier meublé et si vous souhaitez séparer votre patrimoine personnel et professionnel en plus de bénéficier d’une imposition au régime de l’IR.

Quelles sont les principales différences entre LMNP et LMP ?