Est-il possible d’acheter un logement social neuf ?

Devenir propriétaire sans se ruiner ? C’est possible grâce à trois dispositifs d’accession sociale. Bail réel solidaire (BRS), Prêt social location-accession (PSLA), VEFA inversée, tour d’horizon des solutions qui vous permettent d’acheter un logement neuf à prix réduit.

Quels sont les différents dispositifs d’action sociale ?

Le Bail réel solidaire (BRS)

Le principe du Bail réel solidaire ? Vous achetez le logement et un organisme de foncier solidaire (OFS) géré par l’État reste propriétaire du terrain. Le prix est alors environ 30% inférieur au marché. En échange, vous devrez verser une redevance mensuelle contenue à l’organisme.

Le BRS est accessible aux foyers ayant des revenus modestes qui rencontrent des difficultés pour acheter un bien immobilier "classique" (faible capital et/ou revenus).

Pour être éligible, vous devez respecter des plafonds de ressources calculés selon :

- La zone géographique du bien,

- La composition de votre foyer,

- Votre revenu fiscal de référence.

Vous pouvez vérifier votre éligibilité sur le site dédié du Ministère chargé du Logement, BoRiS.

Le BRS permet d’acheter un logement social neuf. En effet, selon l’Observatoire statistique mené par l’association Foncier solidaire France (FSF), les habitations bénéficiant du Bail réel solidaire sont constituées à 90 % de constructions neuves. 47 % sont des habitations de trois pièces, 25 % en possèdent quatre et 22 % bénéficient de deux pièces.

Vous voulez devenir propriétaire avec le BRS ? Vérifiez combien vous pouvez emprunter en quelques clics.

Le Prêt social location-accession (PSLA)

Le Prêt social location-accession est une possibilité d’accession sociale à la propriété. Il s’agit d’un dispositif proposé par les promoteurs sociaux, organismes d’habitations à loyer modéré (HLM), etc. Il s’envisage uniquement dans le cadre d’une construction ou d’une acquisition neuve.

La particularité de ce dispositif, c’est que vous devenez propriétaire progressivement. Vous commencez par louer le logement, puis vous l'achetez après quelques années. Pendant que vous occupez le bien, vous versez une redevance mensuelle scindée en deux parties. La première part correspond à la location du bien, l’autre est une épargne progressive pour l’achat futur. Cette somme correspond à votre apport personnel et sera déduite du prix final d’achat.

Lorsque la phase de location se termine, généralement après quelques années, vous pouvez lever l'option d'achat et devenir pleinement propriétaire.

Attention, le montant des mensualités est encadré de manière à ce que vous ne ressentiez pas le poids de cette opération. Ainsi, au moment où vous passez à la phase d’acquisition définitive, vos charges évoluent peu.

Acheter un logement social neuf via le PSLA implique également que les organismes HLM et promoteurs sociaux respectent des plafonds selon les zones d’acquisition résultant de l’arrêté du 1er août 2014 (modifiées par celui du 5 juillet 2024).

En 2026, les prix plafonnés sont les suivants :

• 6 170 euros/m² en zone A bis,
• 4 675 euros/m² en zone A,
• 3 744 euros/m² en zone B1,
• 3 269 euros/m² en zone B2,
• 2 857 euros/m² en zone C.

Tout comme le Bail réel solidaire, le Prêt social location-accession nécessite d’y être éligible, sous condition de ressources.

La Vente en État Futur d’Achèvement inversée (VEFA inversée)

La Vente en État futur d’achèvement permet d’acheter un bien auprès d’un bailleur privé alors qu’il n’est pas encore construit.

Contrairement à la VEFA classique où un promoteur privé vend un bien neuf à un particulier, la VEFA inversée repose sur un principe "inversé". Un organisme de logement social vous propose un bien "sur plan" qui peut parfois s’avérer plus accessible qu’une VEFA. Le bailleur social peut vendre maximum 30 % des logements de son programme de construction mixte dans ce cadre-là.

Le but de ce dispositif est de permettre à des ménages de devenir propriétaires en finançant la construction de nouveaux logements sociaux, mais aussi de favoriser la mixité sociale au sein de ses projets immobiliers.

Si les logements neufs proposés en VEFA inversée se situent majoritairement au prix du marché, certains peuvent entrer dans le cadre de l’accession sociale à la propriété.

Quelles sont les conditions d'accès à l’achat d’un logement social neuf ?

Le respect de plafonds de ressources est la première condition permettant d’acheter un logement social neuf. Ces plafonds prennent en compte les revenus fiscaux de référence des personnes destinées à occuper le logement. Ils varient selon :

• La composition du ménage (personne seule, couple, avec ou sans enfants)
• La localisation géographique (zones A, A bis, B1, B2, C)
• Le dispositif choisi (BRS, PSLA)

De plus, l’acquisition d’un logement social neuf implique qu’il devient votre résidence principale. Il faut savoir également que vous ne pouvez acheter un logement en locatif social qu’une seule fois dans votre vie et vous ne pouvez pas le louer !

Comment financer l’achat d’un logement social neuf ?

En plus de profiter des conditions avantageuses liées à l’accès à un logement social neuf, vous pouvez également bénéficier d’aides financières destinées à faciliter son acquisition :

• Le Prêt à taux zéro (PTZ) : c’est un prêt sans intérêts accordé sous conditions de ressources et contribuant au financement d'une première résidence principale. Il peut financer jusqu’à 50 % du coût total de votre bien sur une durée de 20 à 25 ans.
• Le Prêt d’accession sociale : destiné à encourager l’accès à la propriété pour les ménages modestes, il propose des taux d’intérêt encadrés et particulièrement avantageux. Il peut durer entre 5 et 30 ans et sous certains critères (ressources, composition du foyer, zone géographique du bien, etc.).
• Les aides locales : certaines collectivités peuvent accorder des aides facilitant votre accession à la propriété.

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