Bonne ou mauvaise idée : dois-je investir dans une maison de vacances ?

L’été est là. Dans votre maison de location en bord de mer ou à la campagne, vous soufflez enfin. Une pause salvatrice qui vous donne envie de prolonger les vacances… toute l’année ! Et si vous achetiez une résidence secondaire pour avoir votre propre pied-à-terre ? Avant de plonger tête baissée dans ce projet de rêve, on a étudié la question pour vous (oui, nous aussi on rêve de dolce vita tout au long de l’année). Alors, entre location et achat, quels sont les avantages et inconvénients de chaque option ?

Le boom des résidences secondaires

Un marché sélect

Qu’elle soit nichée sur les hauteurs niçoises, au cœur des pins du Cap Ferret ou bien au fin fond du Périgord vert, la résidence secondaire a toujours eu un charme certain. Et pour cause : s’offrir une parenthèse hors de son quotidien est un luxe que tout le monde ne peut pas se permettre.

Retraités déchargés de leurs obligations familiales (études des enfants à financer, remboursement de prêt immobilier…) ou actifs aisés en capacité d’investir dans plusieurs biens immobiliers, la résidence secondaire a longtemps été réservée à une frange de la population.

Les prix d’achat de ces biens en bord de mer parlent d’eux-mêmes, comme nous le prouve le site d’annonces immobilières SeLoger :

...Qui s’est démocratisé post pandémie

Particulièrement cyclique, le marché des résidences secondaires affiche souvent un boom en période estivale. Mais c’était sans compter sur la pandémie qui a totalement rebattu les cartes en 2020. Le confinement a en effet conduit de nombreux Français, surtout les citadins, à repenser leurs priorités. Ils aspirent à plus de calme, d’espace et de nature pour s’échapper régulièrement du tumulte de la ville.

Chez Pretto, nous l’avons d’ailleurs observé dernièrement. Les projets de résidences secondaires se sont fortement démocratisés, avec une hausse de 40% entre janvier et août en 2021 et 2022, et une demande qui a même quasiment doublé entre janvier 2023 et août 2023, comme le souligne un conseiller Pretto :

"Ce rebond s’est confirmé avec un automne 2023 toujours dynamique, à des niveaux supérieurs aux pics des étés 2021 et 2022. Le début d’année 2024 confirme cette tendance à la hausse, avec un premier trimestre en hausse de plus de 50 % par rapport au premier trimestre 2023."

La crise sanitaire a également transformé notre perception de la résidence secondaire. Ce n’est plus seulement une maison de vacances dans laquelle on se rendait une à deux fois par an. Elle devient une alternative à la résidence principale, une sorte de deuxième maison dans laquelle on peut s’échapper 3-4 jours par semaine, notamment grâce au télétravail.

La possibilité de travailler à distance a redéfini un nouveau modèle de vie, où l’on alterne vie citadine, une partie de la semaine et vie rurale l’autre moitié (le beurre et l’argent du beurre, comme Audrey qui a acheté sa tiny house dans le Perche).

De plus en plus de personnes expérimentent ainsi cette double vie, télétravaillent dans leur maison secondaire le vendredi et lundi pour bénéficier d’un long week-end au vert. Un modèle possible si l’on bénéficie toutefois d’une bonne connexion internet et d’un accès relativement proche de notre lieu de résidence pour éviter de passer le week-end dans les transports.

Ainsi, des Français qui n’auraient jamais imaginé acheter une résidence secondaire ont pu sauter le pas, notamment en misant sur des régions reculées, plus délaissées.

Impossible pour beaucoup d’envisager la Côte d’Azur, à moins d’être un riche client de l’Agence Kretz… Pour Monsieur et Madame tout le monde, la french riviera n’est malheureusement pas une option avec ses prix exorbitants et son déficit d’offres. À titre d’exemple, à Villefranche-sur-mer, à côté de Nice, les appartements affichent un prix au mètre carré à plus de 15 000 €. C’est plus cher que le marché parisien.

Un marché immobilier tendu, accentué par l’augmentation des taux immobiliers de ces dernières années. Entre 2021 et 2023, les demandes de financement ont en effet chuté de 22 % en région Provence-Alpes-Côte.

Mais le malheur des uns fait le bonheur des autres ! En Bourgogne-Franche-Comté et dans les Pays de la Loire, les demandes de financement n’ont, elles, cessé de croître. Des villes moins cotées mais qui répondent aux besoins des acheteurs en quête d’espace : nature, accessibilité et prix abordables. Auxerre, c’est sexy !

Vous l’aurez compris, pour trouver des résidences secondaires à petits prix, il ne faut pas hésiter à s’éloigner des grandes villes, des grands axes de TGV et… de la mer. En Normandie, les prix sont jusqu’à divisés par deux dès qu’on s’enfonce dans les terres.

Attention toutefois à la petite maison perdue au milieu de nulle part. Cela peut être très dépaysant d’être en plein cœur de la pampa, mais aussi se révéler très compliqué pour la logistique sur place : faire les courses, aller à la pharmacie, profiter d’activités...

J’achète ou je loue ma résidence secondaire ? Un arbitrage à faire selon votre profil

Les avantages de l’achat

• Un achat plaisir

Acheter sa résidence secondaire, c’est avant tout pouvoir profiter d’un endroit à soi le temps des vacances, bien plus intime et convivial qu’un hôtel ou un appartement de location.

En fonction de son rythme de vie, on va par ailleurs rechercher plus ou moins de stabilité. C’est le cas des familles avec enfants qui vont préférer un lieu fixe qu’elles connaissent et où elles peuvent laisser des affaires, comme le précise Pierre Chapon, cofondateur de Pretto :

"Quand on a des enfants en bas-âge, on part moins en week-end à Rome à l’improviste ! Les loisirs deviennent moins variés, on va plutôt privilégier un lieu fixe."

Avoir son propre pied-à-terre, c’est aussi l’opportunité de vivre comme à la maison en développant des habitudes de locaux : aller chercher les croissants à la boulangerie du village, dîner dans le petit restaurant typique en bord de mer, faire ses courses chez son primeur préféré…

• Un bon investissement

Envisager la location saisonnière peut également être un argument pour sauter le pas, grâce aux revenus locatifs saisonniers générés lorsque la maison est inoccupée.

Cela peut effectivement permettre d’amortir le coût de l’achat, de bénéficier de certaines déductions fiscales (notamment concernant les travaux), le tout en accroissant la valeur immobilière du bien. On peut par exemple mettre en place un service de conciergerie pour gérer la logistique sur place, ce qui permet d’assurer plus de confort aux locataires, mais aussi d’entretenir les lieux en son absence (même si attention, cela a aussi un coût).

Il convient toutefois de bien faire attention à la localisation de la maison pour que cet investissement soit rentable. Être loin d’une ville risque de pénaliser votre investissement, contrairement à une maison secondaire proche d’un centre-ville.

En outre, il est important de noter que pour beaucoup d’acheteurs, il est parfois complexe de penser ce type d’achat comme un investissement immobilier. La dimension plaisir étant très ancrée, comme l’explique Pierre Chapon :

“Il est plus difficile de voir sa résidence principale comme un investissement parce qu’il y a toute une dimension émotionnelle qui rentre en compte.”

Les avantages de la location

Néanmoins, l’achat d’une résidence secondaire ne conviendra pas à tous. Le coût d’achat initial, les frais annexes (frais de notaire, taxes foncière et d’habitation), ainsi que le coût de la logistique et de l’entretien (jardin, travaux à gérer à distance…) peuvent freiner de nombreux acquéreurs.

Pour plus de flexibilité, la location reste idéale. Vous pourrez ainsi changer de destination chaque année, sans contrainte de remboursement de prêt ni de gestion locative ou d’entretien et de rénovation.

Une flexibilité qui se paye néanmoins, le coût des loyers en haute saison n’étant pas bon marché, surtout avec l’inflation ces dernières années. Le tarif moyen des locations a ainsi augmenté de 9% en Bretagne, en Occitanie et en Corse, incitant les locataires à adapter leurs vacances et à partir moins longtemps.

Au-delà de ce coût et de l’absence de retour sur investissement, les locataires sont également dépendants d’éventuelles augmentations de tarifs, ainsi que des disponibilités moins fortes en pleine saison.

Acheter sa maison de vacances : les points clés avant de se lancer

Vérifier sa capacité d’emprunt

C’est décidé, vous voulez vous aussi avoir votre pied-à-terre au bord de mer ou à la campagne. Il convient tout d’abord de bien vérifier votre situation actuelle et à venir, comme le rappelle Pierre Chapon dans l’épisode de la Martingale :

“Avant de savoir si l’on doit acheter sa résidence principale, il faut se demander combien de temps on souhaite garder ce bien. Il faut donc prendre en compte l’évolution de son foyer, sa mobilité professionnelle etc.”

Pour cela, commencez par évaluer votre capacité d’emprunt, le taux d’endettement maximum étant fixé à 35%. Si vous avez déjà un prêt à rembourser, cela peut ainsi être compliqué de se lancer dans l’achat d’une résidence secondaire. Le gros du marché concernant des acheteurs qui ont fini de rembourser leur résidence principale, comme les retraités.

Dans le cas où il s’agirait de votre premier achat, vous pouvez tout à fait le vendre à la banque comme un achat de résidence principale, si le bien en question reste proche de votre lieu de vie et que vous pouvez bénéficier de télétravail.

Ce type de projet nécessite un bon business plan à soumettre à la banque, notamment si vous envisagez de la location saisonnière les périodes où vous ne vivez pas dans le logement. C'est un bon argument pour rassurer la banque, mais attention, celle-ci ne prendra pas en compte la totalité de ces revenus futurs afin de prévoir les périodes de vacances locatives.

Bien choisir sa localisation

Le critère numéro 1 par excellence n’est pas la superficie, ni la vue mer à couper le souffle, mais bien la localisation ! Si vous achetez un sublime mas provençal perdu au milieu des champs de lavande, mais que vous n’y allez qu’une seule fois par an car il vous faut 10h de route depuis votre résidence principale pour y accéder, désolé de vous le dire, mais ça ne vaut pas le coup !

Une résidence secondaire doit avant tout correspondre à votre mode de vie et à vos besoins. Si votre objectif principal est de vous y rendre assez souvent pour souffler et couper avec le quotidien, alors celle-ci doit se situer idéalement à 2-3h maximum de votre lieu de vie. Vous pourrez décider d’y aller sur un coup de tête un vendredi soir, contrairement au mas provençal qui va demander une certaine logistique… (après loin de nous de vous priver de votre mas si c’est votre rêve).

Il est également recommandé de vérifier la qualité de la connexion internet si vous envisagez de télétravailler depuis ce lieu, et de vous assurer que le niveau de confort correspond à vos attentes. Une maison trop rustique, difficile à chauffer ou peu confortable pourrait vous dissuader d'y séjourner fréquemment (et on ne parle pas des charges et d’éventuels travaux de rénovation énergétique qui viendraient alourdir les frais) . Des solutions telles qu'un service de conciergerie, mentionné précédemment, ou l'installation de dispositifs de domotique pour contrôler le chauffage à distance par exemple, peuvent apporter un réel plus.

Comparer les coûts : achat VS location

Vous hésitez encore ? On a fait les calculs pour vous, pour vous permettre d’évaluer les coûts que représentent une location pendant 25 ans versus un achat sur 25 ans.

Si l’on compare à une location saisonnière, effectivement cela ne semble pas très rentable… Mais c’est sans compter sur la mise en location de cette fameuse résidence secondaire à Miramas lorsque vous ne l’utilisez pas. En effet, cette même maison, louée à 1400 € la semaine pendant 12 semaines dans l’année pourrait rapporter 28 000 € de gains locatifs sur l’année. Soit 700 000 € sur 25 ans.

Faites votre simulation via notre tableau interactif pour simuler vos gains locatifs :

Près de 268 000 € de recettes, ce n’est pas rien ! À cela, il est évidemment important de souligner qu’être propriétaire induit un certain nombre de frais : taxe foncière, taxe d'habitation, travaux d'entretien, charges courantes… Il faudra également déclarer les revenus issus de la location et payer les impôts correspondants (qui dépendent du statut choisi). Malgré cela, la résidence secondaire permet de bénéficier d'un placement dont on peut toujours se détacher en cas de coup dur.

Conclusion, investir, c’est toujours une bonne idée ! Rares sont les investissements immobiliers à perte.

En résumé, l'achat d'une résidence secondaire peut offrir de nombreux avantages, que ce soit pour profiter de vacances régulières dans un endroit familier, réaliser un investissement patrimonial ou encore bénéficier d'un cadre de vie plus serein grâce au télétravail. Toutefois, cette décision doit être mûrement réfléchie en tenant compte de votre capacité d'emprunt, de la localisation idéale et de l'usage que vous souhaitez en faire. Consultez un expert Pretto pour approfondir votre projet.