Quels sont les pièges à éviter lors d’un achat immobilier ?

Acheter un bien immobilier, surtout quand il s’agit de votre premier achat immobilier, peut être intimidant. « Une erreur n’est jamais loin », vous vous dites. C’est vrai, mais la bonne nouvelle, c’est que vous avez déjà évité la pire des étourderies : ne pas vous renseigner !

Chez Pretto, on connaît bien le stress lié à l’achat immobilier. C’est pourquoi on a rassemblé nos meilleurs conseils pour vous permettre d’éviter les erreurs les plus communes lors d’un achat. Voici la marche à suivre afin de les éviter.

Erreur n° 1 : mal définir son budget d’achat

Un achat immobilier se prépare. Et cela commence par bien définir son budget d’achat en faisant plusieurs calculs. Pour cela, vous aurez à calculer :

• le montant de votre apport immobilier (la part de votre achat que vous n’aurez pas besoin d’emprunter),
• votre taux d’endettement,
• votre capacité d’emprunt,
• les frais de notaire et autres frais liés à l’achat immobilier.

Se faire accompagner par un courtier en prêt immobilier peut être un bon moyen d’éviter cette erreur puisque celui-ci se chargera de calculer votre budget en fonction de votre situation et de vos revenus.

La banque, puisqu’elle prend un risque en vous prêtant de l’argent, se chargera aussi d’effectuer ces vérifications à son tour en évaluant vos charges afin de définir un budget d’achat et vous faire une offre de financement adaptée.

Évitez d’avoir un taux d’endettement trop élevé

Néanmoins, si dans la majorité des cas, il n’est pas possible d’emprunter avec un taux d’endettement supérieur à 35 %, c’est faisable pour certains profils, notamment les hauts revenus mais c’est loin d’être la norme.

Cependant, un taux d’endettement trop élevé signifie que vous ne pourrez pas emprunter la somme souhaitée. Vous engager dans un achat avant de vérifier votre capacité d’emprunt est donc très problématique.

Et si votre taux d’endettement est trop élevé ?

Vous disposez de plusieurs moyens pour diminuer le taux d’endettement, mais si vous êtes déjà au maximum de votre capacité, deux solutions s’offrent à vous :

• repoussez votre achat tant que votre situation ne change pas,
• revoyez votre projet à la baisse,
• remboursez vos charges, notamment vos crédits en cours lorsque cela est possible.

d’endettement

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Erreur n° 2 : mal définir son projet

Il est important de bien définir ses critères avant de se lancer tête baissée dans sa recherche de bien immobilier. Ces derniers doivent être en lien avec le budget que vous venez d’établir seul ou avec votre courtier. En définissant clairement vos critères essentiels, vous faites déjà la moitié du travail de recherche.

La zone de recherche et l’environnement

D’abord, la localisation. Le choix de la ville et du quartier est un point capital pour cibler les annonces immobilières. Vous devez penser à vos habitudes du quotidien, à vos loisirs, la proximité avec les transports, les écoles si vous avez des enfants, les commerces… Bref, au cadre de vie que vous recherchez !

Les caractéristiques du bien immobilier

Vous devez ensuite vous concentrer sur les critères du bien en lui-même. Listez ceux qui sont les plus importants pour vous afin de vous y tenir. Souhaitez-vous avoir une terrasse, avez-vous besoin d’un bureau ? Quelle serait la superficie idéale pour vous ? Autrement, vous pourriez choisir un bien qui finirait par ne pas correspondre à vos envies.

Listez les points les plus importants pour vous et faites des concessions

Il ne faut néanmoins pas rester trop fermé. Il ne faut pas hésiter à visiter des logements qui sortent un peu de ces critères. Mais pas trop ! Car cela pourrait vous entraîner à faire 1 000 visites et vous pourriez vous démotiver. Pour vous laisser une marge de manœuvre, pensez à lister les conditions sine qua non pour les visites (un appartement sans vis-à-vis, un balcon filant, etc.) et ceux sur lesquels vous pouvez faire des concessions (un ascenseur, un garage…)

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Erreur n° 3 : ne pas vérifier tous les éléments de la copropriété

Si vous achetez un bien dans une copropriété, cela implique que vous allez devoir payer des charges de copropriété, mais aussi partager les parties communes avec les autres habitants, respecter un règlement et voter les différents aménagements à faire. Il est donc important de se renseigner sur le budget de la copropriété et ses éventuels problèmes.

Il convient donc, avant de choisir le bien, de vérifier chaque étage, de scruter l’environnement et, pour ce faire, y venir à des moments différents de la journée.

Si vous avez l’occasion de rencontrer certains de vos futurs voisins, pensez-y ! Ils seront les plus à même de vous indiquer les éventuels points d’attention.

Erreur n° 4 : ne pas prendre le temps de lire tous les documents du vendeur

Transition parfaite, ces documents sont nombreux et leur lecture est souvent fastidieuse, mais ils sont importants, surtout ceux de la loi ALUR pour les copropriétés.

Ils comportent notamment :

• les derniers procès-verbaux d’assemblée générale dans lesquels vous retrouvez toutes les décisions prises notamment sur les travaux discutés et votés ;
• le règlement de copropriété fixant les règles de fonctionnement que vous allez devoir respecter ;
• le carnet d’entretien de l’immeuble détaillant, entre autres, les travaux déjà effectués dans l’immeuble ;
• la fiche synthétique de la copropriété regroupant les données financières et techniques de la copropriété ;
• les diagnostics immobiliers du bien (DPE) ;
• les conclusions du diagnostic technique global de l’immeuble s’il y en a eu un, etc.

Au moment de la signature du compromis de vente, le propriétaire a l’obligation de vous fournir ces documents, ce n’est pas pour rien. Ce sont autant d’informations qui pourront faire basculer votre décision… et qui vous permettront de préparer sereinement votre arrivée. Votre délai de rétractation démarre le lendemain de la notification du compromis de vente et de toutes ses annexes.

Erreur n° 5 : ne pas penser aux charges du bien

Les charges du bien immobilier sont à prendre en compte avant d’acheter le bien. En effet, les charges de copropriété ou les taxes, notamment les impôts locaux, peuvent avoir un impact sur votre niveau de vie par la suite.

La taxe foncière payée par les propriétaires de biens immobiliers, par exemple, doit faire partie de vos calculs puisqu’elle peut représenter plusieurs centaines d’euros en plus. De plus, dans certaines villes, elle peut être particulièrement élevée.

Erreur n° 6 : mal préparer sa demande de crédit immobilier

Une fois le bien trouvé, vous disposez généralement de 45 à 60 jours (selon ce qui est prévu dans le compromis de vente) pour obtenir votre crédit immobilier, une période courte où certaines erreurs peuvent coûter cher.

Obtenir un financement intéressant pour son achat immobilier nécessite de la préparation. Monter un dossier d’emprunt impeccable ne se fait pas du jour au lendemain. En effet, c’est plusieurs mois avant la demande de crédit immobilier qu’il faut faire attention. Il faut notamment éviter à tout prix les découverts bancaires et, dans la mesure du possible, se délester des divers crédits. La banque vérifie en effet vos 3 derniers relevés bancaires (parfois 6 !).

Si vous avez besoin de débloquer des fonds pour votre apport, il est aussi essentiel de l’anticiper, car certaines démarches peuvent prendre plus de temps que prévu.

Et les frais annexes ?

Un crédit, ce n’est pas juste un taux. Frais de garantie, frais bancaires, assurance emprunteur… et même des frais du quotidien comme la carte bancaire peuvent faire une différence. Un conseiller Pretto peut vous aider à bâtir un plan de financement adapté pour éviter les mauvaises surprises avant et après la signature.

Erreur n° 7 : oublier de comparer les offres de prêt immobilier

Il est important de ne pas accepter précipitamment la première offre de prêt immobilier qui vous est faite. En effet, il est important de voir toutes les conditions proposées, et pas seulement le taux.

Il est donc nécessaire de comparer les offres et de mettre les banques en concurrence.

Pour gagner en temps et en efficacité, vous pouvez avoir recours aux comparateurs en ligne ou à un courtier immobilier.

Avec Pretto, vous avez le meilleur des deux mondes : un courtier immobilier en ligne personnalisé et l’accompagnement d’un expert pour vous épauler et vous conseiller. Les experts Pretto vous suivent dans toutes les étapes de votre achat : de la recherche de bien avec l’attestation Pretto à la signature de l’acte de vente avec le déblocage des fonds.

Erreur n° 8 : ne pas penser à la revente du bien

Même si vous réalisez cet achat immobilier pour vous, vous devez penser à sa revente. En effet, vous ne savez pas de quoi l’avenir est fait et vous aurez peut-être besoin d’en changer.

Pour faciliter une future revente et, pourquoi pas maximiser vos chances de faire une plus-value, il est conseillé de penser à des critères qui en font une vraie pépite. Et concrètement, on anticipe comment ?

L’emplacement

Bien choisir la ville, c’est être (presque sûr) de ne pas rencontrer trop de difficultés lors de la revente, car l’emplacement reste la règle n° 1 en immobilier. C’est pour cette raison que les experts rappellent sans cesse son importance. Un bon emplacement facilite généralement la revente et une bonne adresse peut même être la promesse d’une plus-value.

Le type de bien

Le type de logement peut également avoir un impact sur le temps nécessaire pour revendre : un rez-de-chaussée sur rue mettra peut-être plus de temps à se vendre qu’un bien en étage élevé avec ascenseur. Il en est souvent de même pour les biens situés en dernier étage sans ascenseur ou pour les maisons trop isolées dans des zones peu recherchées.

L’état du bien

L’état du bien mis en vente peut aussi avoir une incidence sur la durée de revente. Rappelons qu’un bien qui ne se vend pas sous 6 mois peut avoir un défaut rédhibitoire pour des acquéreurs ou un prix trop élevé. Tout dépend aussi de la zone et de l’état de la demande.

Le prêt relais ou vendre avant d’acheter

Dernier point à garder en tête pour la revente : la stratégie à adopter quant à la notion d’acheter avant de vendre ou de vendre avant d’acheter. Certaines situations peuvent nécessiter la recherche d’un prêt relais. Cet élément s’étudie au regard de la valeur du bien au moment où vous souhaitez le quitter pour un autre, en gardant en tête que la banque se basera sur 70 % à 80 % de la valeur du bien.

Erreur n° 9 : ne pas se renseigner sur les prix

… et ne pas oser négocier le prix ! En effet, même si la négociation n’est pas automatique avec le vendeur, il est préférable, pour son budget, de bien lister les éléments relatifs au marché immobilier ou de consulter notre masterclass gratuite disponible sur Youtube pour vous apprendre à négocier comme un pro.

Il est désormais facile de se renseigner en ligne grâce aux différents portails d’annonces ainsi qu’aux données du gouvernement. En effet, vous avez accès aux informations sur les ventes conclues ces dernières années dans la zone où vous souhaitez acheter et pour des biens similaires à celui que vous convoitez. Ne vous en passez pas. Cela peut vous éviter d’acheter un bien surévalué et/ou vous servir comme argument de négociation.

Il est aussi important de tenir compte de l’état du bien et de la tension sur le marché au moment de votre recherche. Il sera plus difficile de négocier quand la demande est très soutenue et entamer une négociation peut être risquée si vous d’autres personnes sont intéressées.

Pour éviter toute erreur lors de votre achat, nous avons rédigé un guide du premier achat immobilier.