Quelles sont les clauses du compromis de vente ?

Vous avez trouvé l’appartement de vos rêves, vous avez fait une offre d’achat au vendeur qui l’a acceptée.

Félicitations, il est presque à vous ! Le moment est venu pour vous de signer le compromis de vente, préparatoire de la signature de l'acte authentique.

Le compromis de vente, aussi appelé avant-contrat ou promesse de vente, vous oblige vous et le vendeur à mener la vente jusqu’à son terme.

C’est un véritable contrat qui nécessite de comporter un certain nombre de clauses pour être parfaitement valide.

S’il l’est, il vous engage définitivement, sauf si vous vous rétractez dans le délai légal accordé et si les clauses mises en place vous le permettent (comme par exemple dans le cas d'une clause de substitution).

Au cas où vous ou le vendeur refusez de signer l’acte définitif, l’autre pourrait légalement exiger le versement de dommages et intérêts.

C'est également le dernier document nécessaire à votre dossier de demande de prêt immobilier.

Les clauses obligatoires du compromis de vente

Les clauses obligatoires du compromis de vente sont :

• La définition des parties : le vendeur et vous devez être clairement identifiés dans le contrat du compromis de vente, sans erreur.
• La définition du bien : son emplacement, son usage, la répartition du prix des meubles et bien évidemment son prix.

En effet, le compromis de vente permet de fixer un accord sur le prix entre le vendeur et vous, il doit obligatoirement figurer dans le contrat.

• Les conditions de rétractation : la loi accorde à l’acheteur un délai de rétractation de 10 jours à compter de la date du compromis.

• Le délai de validité du contrat : c’est-à-dire le nombre de jours dont vous disposez entre la signature du compromis de vente et la signature de l’acte authentique pour lever toutes les conditions suspensives.

La plupart du temps, le délai de validité du compromis de vente est compris entre 3 et 4 mois.

• Et enfin, le montant du séquestre : à l’occasion de la signature du compromis de vente, le vendeur, par prudence, réclame le plus souvent le versement d’un acompte sur le compte séquestre du notaire.

Il est généralement compris entre 5 et 10 % du prix du bien et sera imputé au montant global lors de la signature de l’acte. Le montant du séquestre doit être clairement mentionné dans le contrat.

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Les conditions suspensives dans le compromis de vente

Les clauses suspensives permettent à l’acheteur de rendre nul le compromis de vente si l’un des événements décrits dans le contrat survient dans le délai convenu entre la signature du compromis et la signature de l’acte authentique de vente.

Elles sont très importantes et peuvent, dans certaines situations, vous sauver littéralement la mise.

Quelles sont les différentes clauses suspensives ?

Les conditions suspensives que l’on retrouve quasiment dans tous les compromis de vente sont celles qui portent sur :

• L’obtention d’un financement : si vous avez besoin d’un prêt immobilier pour financer votre achat alors cette clause doit obligatoirement apparaître dans l’avant-contrat en précisant le montant du prêt envisagé, la durée de remboursement du prêt envisagée, le taux d’intérêt maximum que vous êtes prêt à accepter et le délai dont vous disposez pour le trouver.
• La vente d’un bien immobilier préalable : si vous souhaitez avoir vendu un bien immobilier avant d’en acheter un nouveau, vous pouvez insérer au contrat une clause conditionnant la vente à cette situation.

Vous devez y préciser les modalités dans lesquelles vous espérez vendre votre bien comme, par exemple, le prix ou le délai de vente.

• L’absence de servitudes
• L’absence de préemption (si un acteur public a la priorité pour l’achat du bien)
• L’obtention d’une autorisation administrative comme, par exemple, la délivrance d’un permis de construire dans le cadre de l’achat d’un terrain.
• L’obtention d’une autorisation du syndicat de copropriété si, à titre d’exemple, vous tenez à réaliser des travaux qui nécessitent l’accord du syndicat de copropriété.

Comment fonctionnent les clauses suspensives ?

Les clauses suspensives sont mises en place afin que l'acheteur et le vendeur respectent mutuellement leurs engagements au travers du compromis de vente. Contrairement à la clause résolutoire, la clause suspensive doit être menée jusqu'à son terme. Auquel cas, la vente ne se réalisera pas.

L’accompagnement d’un professionnel tel qu’un agent immobilier ou encore un notaire est fortement conseillée si vous souhaitez que les clauses suspensives soient adaptées, complètes et valides.

Les annexes au compromis de vente

Comme nous l’avons évoqué plus tôt, pour être valide, le compromis de vente doit comprendre un certain nombre de mentions obligatoires. Il doit également être accompagné de plusieurs annexes, elles aussi obligatoires. Ces documents annexes doivent être fournis par le vendeur.

Les annexes obligatoires sont :

• L'attestation de surface du bien immobilier, conforme à la loi Carrez,
• Le Dossier de Diagnostic Technique (DDT) comprenant le diagnostic de performance énergétique, l'état des risques naturels et technologiques ainsi que le constat de risque d'exposition au plomb et à l'amiante,
• L'attestation de l'état des installations d'électricité et de gaz,
• Et enfin, le certificat de conformité de l'installation d’assainissement des eaux usées non collectif.

Il s’agit donc : du règlement de la copropriété, des trois derniers procès-verbaux d'assemblée générale, de la fiche synthétique de la copropriété éditée par le syndic et du carnet d'entretien de l'immeuble.