Conditions suspensives du compromis de vente : la liste importante

Un achat immobilier se déroule toujours en deux temps : la signature du compromis ou de la promesse de vente, et la signature de l’acte de vente qui conclut la vente avec la remise des clés.

Lorsque vous signez l'avant-contrat, vous vous engagez par la même occasion à finaliser l’achat. Vous pouvez cependant préciser sous quelles conditions cet achat doit se faire : c'est ce qu'on appelle les clauses du contrat.

Les conditions suspensives, qu'est-ce que c'est ?

Les conditions suspensives permettent de conditionner la vente finale à la réalisation d’un certain nombre d’événements. Elles peuvent être de différente nature : obtention du crédit, réalisation d’une vente immobilière préalable, absence de servitudes, cession des droits à un autre acheteur final… Prêter y donc attention dans les annexes de votre compromis de vente.

Concrètement, une condition suspensive permet de répondre à la question : que vous manque-t-il pour faire votre achat ? S'il vous manque de l'argent, vous mettrez une condition suspensive d'obtention de prêt. S'il vous manque une autorisation pour des travaux, vous mettrez la conditions suspensive correspondante etc.

Elles sont généralement soumises à un délai, qui démarre donc dès la réception de l'avant-contrat par les parties.

Les conditions suspensives financières

On distingue plusieurs types de conditions suspensives, dont certaines, de droit commun, sont imposées par la loi. Ceci dit, les conditions suspensives les plus largement connues sont d'ordre financières.

Obtention d’un prêt bancaire

L’obtention d’un prêt bancaire est une condition suspensive indispensable lorsque financez votre achat via l'emprunt. Elle vous permet ainsi de vous rétracter si vous n’obtenez pas le ou les prêt(s) censé(s) financer votre achat, ou si vous n’obtenez que des propositions avec un taux rédhibitoire.

Pour être reconnue, cette condition suspensive du compromis de vente doit préciser les modalités les moins favorables du prêt en question :

• Le montant maximal de l'emprunt envisagé
• La durée maximale du remboursement
• Le taux d’intérêt maximum que l’acheteur est prêt à accepter

L’acquéreur dispose généralement d’un délai généralement compris entre 45 et 90 jours pour effectuer sa demande de prêt, le minimum légal étant d’un mois, ce qui est rarement suffisant.

Pour que la clause suspensive de non-obtention du prêt s’applique, l’acheteur doit justifier non pas d’un, mais de deux refus de deux banques différentes.

Ainsi, passer par un courtier immobilier pour votre recherche de prêt est une bonne idée car il vous aidera à prouver au vendeur que vous avez effectué les démarches nécessaires pour trouver votre crédit.

Mise en place d’un prêt-relais

Il est tout à fait possible qu’en tant qu’acheteur, vous ayez également un bien immobilier à revendre pour financer la transaction.

Vous avez alors la possibilité d’insérer une clause suspensive qui établira la condition selon laquelle votre nouvel achat ne pourra s’effectuer que si vous parvenez à vendre votre ancien bien immobilier.

Autre possibilité, vous pouvez demander à votre notaire d’insérer dans le compromis de vente une condition suspensive de prêt-relais.

Avec cette condition, l’achat n’est plus conditionné par la vente de l’ancien bien, mais par l’obtention d’un prêt relais qui vous permettra alors d’avancer les fonds en attendant la revente du bien.

Le vendeur doit donner son accord pour que votre notaire puisse insérer cette condition dans le compromis. Ceci dit, il n’a aucun intérêt à s’y opposer.

Les conditions suspensives non-financières

D’autres éléments, liés par exemple aux autorités municipales et à l’urbanisme, peuvent faire l’objet de conditions suspensives du compromis de vente.

On parle alors de conditions suspensives non-financières.

Événements liés aux travaux

Vous pouvez ainsi ajouter au compromis de vente une condition suspensive qui vous permet de vous rétracter en cas de refus de permis de construire de la part de la mairie.

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Absence de servitudes

Les servitudes peuvent être de plusieurs natures, certaines étant d’utilité publique (servitudes radioélectriques) et d’autres d’ordre privé (droit de passage d’un voisin pour accéder à son propre terrain).

Vous avez ainsi la possibilité d’ajouter au compromis de vente une condition suspensive d’absence de servitudes pour vous en protéger.

Absence de préemption

Dans certaines communes, la collectivité peut exercer un droit de préemption (DPU) sur votre bien.

La collectivité possède alors le droit d’acheter un bien se trouvant dans une zone spécifique, dans laquelle elle envisage de réaliser des projets urbains particuliers.

Pour vérifier l’absence de préemption, le notaire doit donc adresser à la collectivité une déclaration d’intention d’aliéner (DIA), qui mentionne les éléments suivants :

• Le prix et les conditions de vente
• Les informations sur la situation géographique du bien
• La consistance et l’usage actuel du bien
• Les coordonnées de l’acquéreur

Après réception du DIA, la municipalité dispose d’un délai de 2 à 3 mois pour exprimer sa volonté d’user de son droit de préemption.

Obtention d’une autorisation administrative

Nous avons vu précédemment que la non-obtention d’un permis de construire peut faire l’objet d’une clause suspensive du compromis de vente.

Dans tous les cas, il est pertinent d’ajouter au compromis de vente une condition suspensive relative à l’obtention d’un certificat d’urbanisme, d’un permis d’aménager ou de non-opposition à une déclaration préalable de travaux pour vous assurer de la faisabilité de votre projet.

Obtention d’une autorisation du syndicat de copropriété

Si le bien que vous achetez appartient à une copropriété, vous devrez, suivant votre projet, bénéficier de l’accord du syndicat de copropriété pour réaliser votre projet.

Autant de cas de figure pour lesquels une condition suspensive liée à l’obtention d’une autorisation du syndicat de copropriété est essentielle.

Comment mettre en place les conditions suspensives ?

Puisqu’elles conditionnent la finalisation de la vente, les conditions suspensives doivent obligatoirement figurer dans le compromis de vente et être rédigées de manière claire et précise.

C’est à l’acheteur de les mettre en place

Dans la plupart des cas, c’est à l’acheteur de mettre en place les conditions suspensives, puisque c’est à lui de les réaliser à travers l’obtention du prêt, du permis de construire, de l’accord du syndicat de copropriétaires…

Rappelons-le, ces conditions suspensives permettent de rassurer les deux parties : il s'agit de déterminer ce qui pourrait remettre en cause la vente. C'est donc à l'acheteur d'indiquer ses conditions, mais le rôle du notaire ou de l'agent immobilier est de s'assurer que le document est équilibré pour tout le monde.

L’acheteur peut invoquer la non-réalisation de la condition suspensive à tout moment avant la signature de la vente, à moins que celle-ci précise un délai spécifique. Cependant, la non-réalisation de certaines clauses suspensives doit être constatée par le notaire, notamment lorsque la commune exerce son droit de préemption sur le bien convoité.

Bien rédiger les clauses suspensives : se faire accompagner par un professionnel

Comme nous l'avons déjà indiqué, une clause suspensive doit être rédigée avec des termes et des conditions précises, aussi, il est recommandé de se faire aider par un professionnel pour bien les rédiger.

En cas d'erreur, la condition suspensive sera considérée comme nulle et non avenue. De même, une condition suspensive considérée comme trop favorable à l’acheteur ou au vendeur pourra être déclarée non-valable.

Conditions suspensives et offre d’achat

Vous avez la possibilité de négocier les conditions suspensives dès la négociation de l’offre d’achat. C'est même fortement recommandé, puisque cela peut avoir une influence sur la décision finale du vendeur.

Vous pouvez demander la prorogation des conditions suspensives

En cas de retard, vous pouvez tout à fait demander à repousser le délai. C'est parfois le cas avec la condition suspensive d'obtention de prêt, en cas de retard de traitement des dossiers de la part de la banque.

Si c'est votre cas, pas de panique. Les démarches sont simples puisqu'il vous suffit de prévenir le vendeur et le notaire, et de justifier le retard (en lui prouvant que votre demande est en cours de traitement, par exemple). Si vous avez signé l'avant-contrat avec le notaire, il pourra rédiger l'avenant, mais il n'est pas obligé de le signer.

Attention, l'avant-contrat définit deux délais différents : celui concernant l'obtention du prêt, et celui concernant la date de signature de l'acte de vente. Si vous demandez une prorogation, il faut donc redéfinir les deux dates.

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Les effets de la non-réalisation d’une clause suspensive

Lorsque la vente ne se conclut pas en raison de la non-réalisation d’une condition suspensive, les sommes avancées par l’acheteur au moment de la signature du compromis doivent lui être restituées.

Il faut cependant noter que la non-réalisation de la condition suspensive ne doit pas être causée par une négligence de l’acheteur, par exemple, lorsqu’on lui refuse un prêt qu’il savait ne pas pouvoir obtenir en raison de sa situation professionnelle.

Sachez d'ailleurs, que pour vous aider dans vos démarches et obtenir votre prêt à coup sûr, vous pouvez faire appel à un courtier immobilier. Pour vous aider à choisir le meilleur courtier, de nombreux comparatifs de courtiers immobiliers sont disponibles en ligne.