La banque refuse, mais elle investit à Marseille quand même : le tour de force d’une courtière

Marie, 33 ans, locataire à Paris, rêve de s’installer à Marseille. En attendant que son rêve se réalise, elle envisage de faire un investissement locatif dans la cité phocéenne pour en faire plus tard sa résidence principale. Sur le papier, cela semble une bonne idée. Mais entre la théorie et la réalité, il y a un monde… Heureusement, Charlotte, Experte crédit Pretto va lui proposer une solution inattendue pour concrétiser son projet d’achat immobilier.

Marie, une emprunteuse au profil solide qui rêve de soleil

Quand la grisaille s’installe, quel Parisien ne rêve pas au moins une fois par semaine de soleil et de pastis en terrasse ? On plaide coupable… et Marie également ! Cette cadre trentenaire, en CDI avec un salaire confortable de 69 000 € nets annuels, est actuellement locataire de son appartement parisien.

Lasse de Paris, elle envisage de déménager à Marseille d’ici 2 ans, le temps de trouver un nouveau poste.

Pour favoriser cette transition, elle a l’idée d’investir dans un appartement à Marseille pour le mettre en location, puis d’en faire sa résidence principale une fois sur place.

Investissement locatif : attention aux contraintes bancaires

Un projet séduisant mais complexe pour les banques, qui imposent des règles strictes, surtout dans le cadre d’un premier investissement locatif. C’est pourquoi elle décide vite de se faire accompagner par Pretto pour mettre toutes les chances de son côté. C’est Charlotte, sa courtière, qui est en charge de son dossier.

Cette dernière lui explique que les banques sont binaires : pour elles, un projet doit être clairement défini, soit il s’agit d’un investissement locatif, soit d’une résidence principale. Pas de demi-mesure possible ! Elles se basent uniquement sur l’existant et ne financent pas des hypothèses.

Marie travaillant à Paris, sans aucune perspective d’emploi dans le sud ou possibilité de négocier un contrat en 100% télétravail, son projet de résidence principale à Marseille reste très incertain. Aux yeux de la banque, il s’agit donc d’un investissement locatif, point barre. Un premier obstacle qui complique tout, car la jeune femme a effectué sa simulation en ligne sur une durée de 25 ans…

Or, dans le cadre d’un investissement locatif, les banques acceptent une durée d’emprunt sur 20 ans maximum dans la majorité des cas, comme l'en informe sa courtière. Contrairement à la résidence principale qui, elle, peut aller jusqu’à 25 ans.

Résultat ? Le budget n’est plus du tout le même ! Marie avait envisagé des biens autour de 250 000 € - 270 000 €. Mais sur 20 ans, sa mensualité est beaucoup plus importante que celle estimée initialement sur 25 ans. Ce qui fait grimper son taux d’endettement à 55 %, bien au-delà de la limite autorisée de 35 %.

Les banques : prudence et pessimisme sont de mise

Un peu dépitée, Marie cherche des solutions. Elle ne comprend pas comment son taux d’endettement peut atteindre un tel niveau, alors qu’elle percevra des revenus locatifs de son bien marseillais.

C’est sans compter sur une nouvelle subtilité de la part des banques. Charlotte lui explique en effet que les banques pondèrent le revenu locatif. Cela signifie que si Marie loue son futur appartement marseillais 1200 € par mois, les banques ne prendront en compte que 70 à 90 % de ce revenu...

Un regard plutôt pessimiste pour anticiper les éventuels risques d’impayés ou de vacance locative.

Car l’un des principaux points bloquants, c’est son loyer actuel parisien de 1 185 €. La courtière est obligée de retenir cette charge conséquente dans les 35 % d'endettement. Et même si la jeune femme décide de se faire héberger gratuitement pour alléger cette charge, la banque retiendra malgré tout un loyer fictif (500 € a minima). Bien essayé !

Or, avec une telle mensualité, Marie n’est plus en mesure d’envisager un appartement autour de 250 000 €… Elle va devoir repenser son budget à la baisse pour ne pas avoir un effort d’épargne trop important. L’effort d’épargne correspond à ce qu’on met de sa poche dans un investissement locatif, c'est-à-dire la mensualité du crédit moins le loyer du locataire.

En ciblant des logements plus petits autour de 100 000 €, elle atteindrait enfin un taux d’endettement raisonnable de 32,8%. Mais à ce budget, ce n’est plus du tout le même projet pour la jeune femme…

La stratégie de Charlotte : miser d’abord sur un achat de résidence principale

Charlotte propose à Marie une nouvelle stratégie, assez inattendue : acheter d’abord sa résidence principale à Paris.

La jeune femme était en effet persuadée de ne pas avoir les moyens d’acheter à Paris. Mais après simulation, elle se rend compte que c’est tout à fait possible pour une résidence principale.

Elle aurait même davantage de capacité d’emprunt qu’à Marseille ! Avec une mensualité d’environ 1 600 € (assurance incluse), légèrement supérieure à son loyer actuel, Marie peut commencer à se constituer un patrimoine tout en restant dans son cadre de vie actuel.

Et Marseille, alors ?

Charlotte n’oublie pas le rêve de la jeune femme. Elle lui propose d’acheter sa résidence principale en attendant que son projet mûrisse d’ici deux ans, puis de le transformer en investissement locatif pour acheter à Marseille.

Pour ce faire, elle pourra renégocier son prêt avec sa banque, surtout si les taux baissent entre temps. En effet, la BCE prédit un retour des taux autour de 2 % sur la fin de l’année 2025. Si les prédictions se confirment, Marie pourrait ainsi négocier une baisse de la durée de son prêt ou une baisse de sa mensualité. À titre d'exemple, avec un taux à 2 % d’ici 2025, sa mensualité pourrait descendre à 1 400 €.

Si sa banque refuse, elle pourra aller voir une autre banque pour lui demander de racheter son prêt actuel. Il est en effet tout à fait possible de mettre les banques en concurrence, surtout en ce moment avec les taux élevés, car on sait qu'on va pouvoir se faire racheter son crédit.

Une opération blanche idéale qui permet à Marie de devenir propriétaire sans attendre, tout en optimisant sa capacité d’emprunt pour acheter plus tard sa résidence principale à Marseille.

Ainsi, grâce à une stratégie adaptée et progressive, Marie pourra transformer son rêve en réalité. Elle est désormais en quête d’un bien à Paris pour bâtir son patrimoine et, dans quelques années, tout quitter pour le soleil de la cité Phocéenne. On lui souhaite de bientôt savourer sa nouvelle vie en terrasse sur le Vieux-Port !