Simulation d’investissement locatif : que devez-vous savoir ?

Un investissement locatif, c’est tout simplement l’achat d’un appartement ou d’une maison dans le but de le louer pour en tirer des revenus. Et bonne nouvelle : l’immobilier reste majoritairement un placement solide et rentable !

Toutefois, pour que cela fonctionne vraiment, il est important de préparer son projet avec soin. Et ça commence par une simulation réaliste de votre investissement, afin d'avoir une vision claire de votre capacité d’emprunt, de vos mensualités et du rendement que vous pouvez espérer.

Investissement locatif : bien simuler votre capacité d’emprunt

Avant de vous lancer, il est essentiel de connaître votre capacité d’emprunt, c’est-à-dire le montant maximum que vous pouvez emprunter en fonction de vos revenus et de vos charges.

Faire une simulation d'achat immobilier pour connaître votre capacité d’emprunt n’est pas toujours aisé, notamment à cause de la diversité des critères à prendre en compte. Les critères du bien en lui-même - comme l’emplacement, le prix d’achat au m2 ou les prix des locations - mais aussi ceux qui vous concernent tels que la durée de l'emprunt ou le montant de votre apport.

Un apport est-il indispensable pour mon investissement locatif ?

Bonne nouvelle : l’apport n’est pas toujours indispensable en investissement locatif. En fait, plus l'apport est faible, plus vous profitez de l’effet de levier du crédit. Un moyen de faire financer votre projet par la banque pendant que l'argent emprunté travaille, malin !

Cela dit, les banques demandent en général un minimum de 10 % du prix du bien pour couvrir les frais annexes (notaire, garantie, etc.). Depuis 2019, elles sont aussi plus strictes sur les dossiers sans apport. Il vous faudra alors un dossier béton pour convaincre votre banquier.

Peut-on réaliser un investissement locatif sans être propriétaire ?

Vous souhaitez profiter du marché immobilier et commencer à construire votre patrimoine immobilier même si vous n’êtes pas propriétaire de votre résidence principale ?

C'est moins courant, mais ça se fait de plus en plus. Dans ce cas, la clé du succès, c’est la localisation et la rentabilité locative de votre bien. La banque sera aussi attention au taux d’endettement, bien sûr, qui ne doit pas dépasser les fameux 35 %.

Rendement locatif : tout savoir pour bien maximiser la rentabilité

Lorsque vous réalisez un investissement locatif, le but premier est de maximiser sa rentabilité. En général, la rentabilité d’un bien en location oscille entre 2 et 7 %. Celle-ci dépend du type de logement, de sa taille (il est important de noter que souvent les petites surfaces rapportent plus que les grandes) et de son emplacement.

Pour faire le meilleur choix, nous vous conseillons de calculer à la fois la rentabilité brute et nette de votre investissement.

Comment calculer la rentabilité locative d'un bien immobilier ?

• Le calcul de la rentabilité brute

La rentabilité brute vous permet de faire une première comparaison entre différentes opportunités d’investissement.

• Le calcul de rentabilité nette

La rentabilité nette vous donne une idée plus précise et donc plus réaliste de la rentabilité que vous pourrez espérer de votre investissement.

Comment bien réaliser votre simulation de projet locatif ?

Simuler un investissement locatif n’est pas facile, notamment par la diversité des facteurs à prendre en compte.

Lorsque vous réalisez une simulation de votre investissement locatif, vous aurez tendance à appliquer les taux d’intérêt appliqués pour les résidences principales. En théorie, vous avez raison. Mais en pratique, les taux immobiliers appliqués pour un investissement locatif peuvent être plus élevés.

Ces taux plus élevés peuvent s’expliquer par une grille instituée par votre organisme prêteur qui prévoit des taux différenciés en fonction du type de projet. Mais en général, votre profil reste le facteur déterminant. Ainsi, avec un projet financé sans apport ou un taux d’endettement fort, votre organisme prêteur aura plus tendance à pratiquer des taux d’intérêt plus importants, et ce, qu’importe la durée de votre emprunt.

Investissement locatif : comment estimer son taux d'endettement ?

Lorsque vous simulez votre investissement locatif, il faut impérativement que vous vous penchiez sur votre taux d’endettement.

En général, une banque ne vous permettra pas d’emprunter à un taux d’endettement supérieur à 35 %. Cela signifie que les mensualités de votre crédit représentent un peu plus du tiers de vos revenus mensuels. Ce taux est une manière de vérifier pour l’organisme prêteur que vous êtes solvables.

Dans le cadre d'un investissement locatif, il arrive souvent que la banque calcule le taux d'endettement différentiel, c'est à dire qu'elle va intégrer à vos revenus le montant des loyers futurs perçus grâce à votre investissement.

C'est avantageux pour vous puisque cela permet de faire baisser considérablement le taux d'endettement.