Le dispositif Jeanbrun peut-il vraiment relancer l’investissement locatif ?

Le nouveau “dispositif Jeanbrun”, intégré au budget 2026, veut redonner de l’élan à l’investissement locatif. Présenté comme le successeur du Pinel, ce statut du bailleur privé promet un avantage fiscal renforcé, accessible partout en France. Mais attention, entre engagement de 9 ans minimum, loyers plafonnés et travaux obligatoires, ce dispositif convient surtout aux investisseurs patients, prêts à accepter des revenus locatifs plus faibles au départ, en échange d’un avantage fiscal sur la durée.

L’investissement locatif en panne sèche

L’investissement locatif est en panne. La fin du dispositif Pinel début 2025 a laissé un vide que le marché n’a pas absorbé. Sans relais fiscal immédiat, de nombreux particuliers ont suspendu leurs projets.

Selon la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), les ventes de logements neufs destinés aux investisseurs ont chuté de 55 % en un an. Même la location de courte durée, longtemps perçue comme une alternative rentable, devient plus incertaine. Le durcissement des règles encadrant les meublés touristiques fragilise un modèle sur lequel reposait une partie des stratégies d’investissement des particuliers.

Paradoxalement, l’investissement locatif perd en attractivité alors que la demande de logements n’a jamais été aussi forte. D’après le gouvernement, l’offre locative aurait reculé de 15 % en cinq ans.

C’est dans ce contexte que le budget 2026 a introduit le plan Relance logement, aussi appelé dispositif Jeanbrun. « Il va redevenir pleinement utile et rentable d’investir dans la pierre », a affirmé le ministre du Logement Vincent Jeanbrun sur BFM Business.

Des promesses fiscales solides…

Jusqu'à 12.000 euros de réduction du revenu imposable.

Un investisseur qui achète un appartement pour le louer pourra déduire de ses revenus locatifs :

• une part du prix d’achat du bien,
• toutes les charges liées à la location : travaux, intérêts d’emprunt, taxe foncière…

Le dispositif autorise :

• jusqu’à 12 000 € d’amortissement par an,
• jusqu’à 10 700 € de déduction sur les autres revenus (salaires, pensions…)

Un dispositif accessible partout en France

Contrairement au Pinel, il n’y a pas de zonage. Le dispositif Jeanbrun s’applique partout en France, en métropole comme en Outre-mer. L’idée est de produire du logement « partout, pour tous », d’après le Ministre du Logement, sans se limiter aux zones tendues.

… mais un cadre encore très contraint

Tel qu’il apparaît aujourd’hui dans le projet de loi de finances 2026, le dispositif Jeanbrun est plutôt bien accueilli par le secteur. Mais derrière ce premier signal positif, les professionnels identifient déjà plusieurs limites susceptibles d’en restreindre la portée.

Une durée d’engagement longue

Pour bénéficier de l’avantage fiscal, le logement doit être loué nu, pendant au moins 9 ans.

Ce principe existait déjà avec le Pinel, mais la durée minimale passe de 6 à 9 ans. Concrètement, l’investisseur s’engage sur le long terme, avec moins de souplesse pour arbitrer son patrimoine en cours de route.

Des loyers plafonnés

Autre contrainte : l’impossibilité de pratiquer des loyers de marché. Pour accéder au dispositif, le bailleur doit proposer un loyer dit “abordable”. Le gouvernement a retenu trois niveaux :

• intermédiaire : –15 % par rapport au marché
• social : –30 %
• très social : –45 %

Plus le loyer est bas, plus l’amortissement fiscal est important. Pour certains investisseurs, cette logique peut toutefois réduire la rentabilité immédiate, surtout dans les zones où les prix d’achat restent élevés.

Des exigences lourdes dans l’ancien

Le dispositif s’ouvre à la fois au neuf et à l’ancien. Sur le papier, c’est un élargissement important. Dans la pratique, l’accès à l’ancien reste très encadré.

Les taux d’amortissement varient selon deux critères : le niveau de loyer appliqué et la nature du bien. Mais dans l’ancien, l’investisseur doit réaliser des travaux représentant au moins 30 % du prix d’achat.

Taux d’amortissement selon le type de bien :

Les maisons totalement exclues

Dernière restriction forte : le dispositif vise uniquement les logements dans un “bâtiment d’habitation collectif”. En clair, seuls les appartements sont éligibles.

Les maisons individuelles sont exclues du champ du dispositif. Or les besoins en logements ne se concentrent pas uniquement dans les grandes métropoles, et la production d’immeubles collectifs n’est pas toujours possible dans certaines zones.

L’investissement locatif en maison reste donc peu soutenu fiscalement, alors même qu’il pourrait répondre à une partie de la demande dans les territoires moins denses.

Le dispositif Jeanbrun marque une volonté claire de l’État de soutenir l’investissement locatif. Sur le papier, l’avantage fiscal est réel et le périmètre élargi peut redonner envie à certains investisseurs de revenir sur le marché, mais les contraintes sont fortes et rendent le mécanisme sélectif, surtout dans l’ancien.