Connaître le rendement locatif par ville pour savoir où investir

Ça y est ! Vous vous êtes enfin décidés à acquérir un bien immobilier et à le mettre en location afin d’accroître vos revenus. Mais... plusieurs questions vous taraudent : dans quelle ville ai-je intérêt à investir ? Comment savoir si je fais le bon choix ?

C'est normal ! Ce type de projet amène de nombreuses questions. Il vous faudra avant tout vous intéresser au rendement locatif par ville, afin de vous assurer de réaliser le bon investissement. Pretto fait le point avec vous sur les villes dans lesquelles il fait bon investir !

Qu'est-ce que le rendement locatif ?

L'immobilier est l’investissement le plus plébiscité par les Français, et pour cause : c’est un investissement relativement sécurisé qui peut s’avérer très rentable lorsqu’il est bien réalisé.

Sachez tout d’abord que plus le rendement locatif sera élevé et donc optimisé, plus votre investissement sera rentable et intéressant. Mais le rendement locatif, qu’est-ce que c’est au juste ?

Définition du rendement locatif

Le rendement locatif d’un bien est un indicateur précieux qui vous permet de savoir combien vous rapporte votre investissement. Il s’agit du ratio, exprimé en pourcentage, réalisé entre les revenus locatifs annuels et le montant investi dans l’achat immobilier.

Ce rapport vous permet de comparer les charges ou la fiscalité locale associée pour chacun des logements dans lesquels vous souhaitez investir.

Le calcul du rendement locatif est ainsi essentiel pour vous assurer de réaliser le bon investissement immobilier.

Il vous permet de connaître l’investissement immobilier qui vous rapporte le plus : en comparant les ratios des différents biens qui vous intéressent, vous pourrez ainsi déterminer celui qu’il est le plus intéressant d’acquérir et de mettre à la location.

Le rendement locatif est également utile pour voir s’il est rentable de conserver un placement immobilier actuel au vu de ses performances.

Le calcul du rendement locatif

Pour calculer le rendement locatif de votre bien, vous aurez besoin du prix d’acquisition du bien, du montant des loyers que vous pourrez demander à vos futurs locataires, ainsi que de l’ensemble des charges à payer.

Le rendement locatif brut

Simple à calculer, la rentabilité brute correspond au loyer annuel divisé par le prix d’acquisition du bien, le tout multiplié par 100.

Le rendement locatif net de charges

Afin de le calculer, vous devez prendre en compte l’ensemble des recettes et des dépenses réalisées.

Vous devez ainsi réduire du loyer la taxe foncière (payée par les propriétaires-bailleurs), les frais de gestion locative éventuels ainsi que les charges non récupérables (de gestion, de financement, d’assurances, etc.).

La rentabilité nette-nette

Elle se calcule en déduisant des loyers les travaux réalisés ainsi que les intérêts d’emprunt.

Dans la grande majorité des cas, la rentabilité nette d’un produit immobilier sera beaucoup plus basse que sa rentabilité brute. Faites donc bien attention à comparer des ratios de même type.

On utilise dans la plupart des cas le taux de rentabilité net annuel du placement, c’est-à-dire combien d’argent ce placement rapporte sur une année par rapport à l’argent investi et cela après déduction des différents frais, taxes et impôts.

Quelles villes ont le meilleur rendement immobilier ?

Alors, dans quelle ville investir en 2 020 afin d’obtenir la meilleure rentabilité ?

Toulouse

Avec une moyenne avoisinant les 3 100 € du mètre carré, Toulouse présente de nombreux atouts pour quiconque souhaite y investir.

Toulouse possède déjà deux lignes de métro, une troisième sera créée d’ici 2 025, ce qui laisse présager d’une redynamisation de certains quartiers et d’une belle opportunité d’investissement à saisir.

Lille

Lille est une des villes les plus attractives pour l’investissement locatif en 2 020, avec un prix moyen de 2 835 € du mètre carré.

Ville de plus d’un million d’habitants, Lille est la 4ème métropole de France et bénéficie d’une position européenne stratégique, accessible depuis Paris, Londres mais aussi Bruxelles.

Particulièrement connue pour sa vie étudiante et ses nombreux lieux d’arts alternatifs, Lille présente un cadre de vie très agréable.

Le centre-ville y reste tout à fait abordable, avec un rendement théorique brut qui peut dépasser les 5 %.

Montpellier

Les prix semblent se stabiliser à Montpellier, avec une moyenne de 2 895 € du m².

La ville reste cependant très attractive, avec une position stratégique loin de la mer et de l’Espagne. Montpellier constitue le 7ème pôle universitaire en France, ce qui en fait un bassin important de locataires potentiels.

Montpellier a une économie particulièrement dynamique : la ville héberge de nombreuses start-up et PME et a initié divers projets d’aménagements du territoire. Le taux de rentabilité brute est assez élevé, avoisinant les 5 %.

Strasbourg

Capitale de l’Alsace, Strasbourg est à la fois prisée des familles, des jeunes actifs et des étudiants.

Le prix du m² y est attractif, avec une moyenne de 2 913 € par m². Son patrimoine est valorisé et son centre historique est classé au patrimoine mondial de l’UNESCO.

Strasbourg est une ville très agréable pour les piétons et très bien desservie par les transports en commun (bus et tramways).

Le rendement locatif brut moyen y est d’environ 4,8 %.

Nanterre

Longtemps délaissée par les investisseurs, Nanterre est aujourd’hui une des villes d’Ile-de-France avec le plus haut potentiel de rendement locatif.

Le prix du m² y est de 5 026 € en moyenne. Nanterre jouit d’une position stratégique, à deux pas de La Défense et à quinze minutes en train de la gare Saint Lazare.

Dotée d’un campus universitaire prestigieux, la population étudiante y est considérable.

Nanterre présente de nombreux atouts : construction de nouveaux quartiers, création d’un pôle économique et arrivée de la ligne 15 du métro prévue pour 2 030.

La ville a donc un réel potentiel pour les investissements immobiliers locatifs, notamment dans certains quartiers comme Les Groues ou La Folie. Le rendement locatif brut par an est de 4,4%.

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Nantes

A 2 heures de Paris en TGV, Nantes présente un prix moyen de 3 231 € / m². Le prix de l’immobilier ne cesse d’augmenter, mais la hausse des loyers ne suit pas toujours (le rendement locatif des investissements tend même à baisser).

Cela étant dit, Nantes possède l’un des meilleurs réseaux de transports publics en France et conserve un cadre économique très attractif.

Capitale des Ducs de Bretagne, son patrimoine attire de nombreux touristes tous les ans.

Sa proximité avec la côte Atlantique joue également en sa faveur. Nantes reste donc une ville intéressante pour un investissement locatif, avec un rendement brut moyen de 4,2%.

Rennes

Rennes est en passe de devenir l’une des villes les plus attractives de France pour l’investissement locatif, avec un prix moyen de 3 012 € / m².

Le principal atout de Rennes est la jeunesse de sa population. De nombreuses écoles et universités sont implantées à Rennes, ce qui en fait un ville très prisée par les étudiants.

Le rendement potentiel brut de la ville est de 4,2%.

Angers

Angers est la révélation du classement 2 020 de l’investissement locatif. Le prix du m² y est de 2 034 € en moyenne et le potentiel de rendement locatif y est extrêmement intéressant.

A 1h40 en train de Paris, la ville offre une grande qualité de vie ainsi qu’un marché locatif très dynamique.

Si l’hyper-centre reste assez prisé, l’arrivée prochaine de la future ligne de tram T2 en 2 022 offre un grand potentiel à de nombreux quartiers.

Lyon

Avec un prix moyen de 4 500 € du m², Lyon a une position stratégique en Europe : proche de la Suisse et de l’Italie, la ville est accessible en 2h en train depuis Paris.

Lyon reste néanmoins une valeur sûre pour un investissement locatif. Son rendement locatif brut moyen atteint 3,3 %, ce qui est tout à fait correct pour la 3ème plus grande ville de France.

Certaines villes ont, au contraire, vu leur potentiel se dégrader pour un investissement locatif en 2 020.

C’est le cas de Paris et Bordeaux qui ont vu leurs prix s’envoler et qui ont donc conduit à la baisse des rendements locatifs.

Marseille quant à elle souffre d’un marché très disparate. Nous vous recommandons vivement de bien connaître la ville, voire d’y avoir vécu, avant d’y investir.

Que dois-je prendre en compte pour savoir dans quelle ville investir ?

Même si la rentabilité globale d’une ville est élevée, il ne faut pas investir à l’aveugle. D’un quartier, voire même d’une rue à l’autre, le potentiel d’un logement peut changer considérablement. Il est donc toujours possible de faire de mauvaises affaires, même dans une ville dont le rendement locatif est attractif.

Prenez bien en compte que les biens locatifs les plus intéressants sont souvent situés près des transports en commun, des commerces et des commodités. N’hésitez pas à vous rendre sur place et à visiter le bien avant d’investir, afin d’avoir une meilleure idée de son emplacement géographique et de son potentiel.

Nous vous recommandons également de faire une étude de marché entre divers biens immobiliers pour vous assurer de profiter de la meilleure opportunité et de ne pas vous tromper.

Enfin, avant d’investir, vous pouvez également prendre en compte d’autres critères tels que la plus-value possible lors de la vente de votre placement locatif.

Vous maximisez ainsi vos chances en visant les nouveaux quartiers ou les quartiers en voie de gentrification, dans lesquels les prix ont le plus tendance à se valoriser avec le temps.

Si vous êtes maintenant au clair sur le type de bien que vous souhaitez acquérir pour votre investissement locatif, vous pouvez passer à l'étape supérieure et commencer par établir votre plan de financement immobilier. C'est un bon moyen de savoir combien vous pouvez emprunter puisque le plan de financement tient compte de vos dépenses et de vos ressources.