Quels sont les frais lors d'un achat immobilier ?

Le saviez-vous ? Acheter un bien immobilier engage de nombreux frais et certains, méconnus, peuvent vous prendre par surprise. En effet, au-delà du prix d’achat et du crédit immobilier, il existe de nombreux frais supplémentaires que vous devez anticiper lorsque vous estimer le budget global de votre achat immobilier.

La plupart du temps, les futurs acquéreurs connaissent l'existence des frais de notaire, ou des frais d'agence, qu'ils peuvent inclure dans leurs dépenses. Si vous avez solliciter les services d'une agence immobilière, les frais d'agence permettent de la rémunérer. Les frais de notaire ou les frais d'acquisition, comprennent la rémunération du notaire et du Trésor public.

Néanmoins, les acquéreurs peuvent oublier les taxes inhérentes à leur nouveau statut de propriétaire, les charges de copropriété pour les propriétaires d'un appartement ou les éventuels travaux à réaliser. Ces frais représentent des coûts à anticiper avant d’acheter un bien immobilier. De plus, certains de ces frais doivent être déboursés immédiatement au moment de l’achat, quant d’autres seront à supporter tout au long de votre vie de propriétaire.

Les frais de notaire

Comment calculer les frais de notaire ?

Il s'agit des premiers frais à couvrir au moment de votre achat immobilier. Néanmoins, les frais de notaire ne correspondent pas entièrement à la rémunération du notaire : c’est pour cela qu’on parle plutôt de frais d’acquisition.

Ils représentent approximativement 8 % du prix d’achat d'un bien ancien et 3 % du prix pour un achat dans le neuf. De ces frais d’acquisition, seulement 15 % représentent la rémunération du notaire : les émoluments.

Le reste des frais et débours est essentiellement destiné au Trésor public. Il s’agit des droits de mutation, aussi connus sous le nom de taxe de publicité foncière ou droit d’enregistrement. Ces frais obligatoires sont fixés par décrets ou arrêtés et ils vont varier en fonction du prix de l’achat selon un barème précis prenant en compte le type de bien immobilier ou la présence d'un terrain. Par conséquent, ces frais ne sont pas négociables, ce qui leur donne l’avantage d’être prévisibles.

Peut-on réduire les frais de notaire ?

Toutefois, il est tout de même possible de réduire la facture. Entrée en vigueur en 2016, la réforme Macron permet aux notaires de consentir une remise pour les transactions supérieures à 150 000 euros. Néanmoins, ils doivent consentir cette remise à l’ensemble de leurs clients.

Pour réduire vos frais de notaire, vous pouvez prendre en charge les frais d’agence ou déduire le prix des meubles du prix total du bien immobilier. En effet, si vous déduisez ces frais du prix total du bien, vous allez réduire la base de calcul et donc, les frais de notaire.

N’hésitez pas à vous renseigner pour savoir si votre futur logement contient des meubles dont la déduction du prix de vente pourrait réduire les frais de notaire. Vous pouvez réaliser une simulation de vos frais de notaire pour mieux les estimer et les réduire, le cas échéant.

Les frais d’agence

Dans le cas où vous sollicitez les services d'une agence immobilière pour trouver votre bien immobilier, vous devez vous acquittez des frais d'agence. À la différence des frais de notaire, ces frais ne sont pas légalement encadrés. Par conséquent, les agences peuvent les déterminer librement. En pratique, ces frais s'élèvent en moyenne autour de 5 à 7 % du prix de vente du bien.

Étant donné qu’ils ne sont pas légalement fixés, les frais d’agence sont négociables avec l’agent immobilier grâce à deux leviers :

1. le prix du bien immobilier est négocié à la baisse pour absorber les frais d'agence ;
2. la commission de l’agent immobilier est négociée.

Selon la loi Hoguet, la rémunération de l’agent immobilier est déclenchée par la vente : le compromis de vente peut répondre à cette définition, même si vous ne devenez propriétaire que par la signature de l'acte authentique. Vous pouvez signer le compromis de vente chez le notaire pour éviter de payer les frais d’agence avant la signature effective de l’acte de vente. Il est conseillé de prévoir des conditions suspensives, au cas-où vous êtes dans l'impossibilité de finaliser la vente. Dans ce cas, vous pouvez annuler la vente sans frais.

La taxe foncière et la taxe d’habitation

Au moment d'accéder à la propriété, les propriétaires deviennent redevables des impôts locaux annuels comme la taxe foncière. Elle est due à partir du 1er janvier. Si la vente a lieu en cours d’année, la taxe foncière reste à la charge du vendeur. Cependant, il arrive souvent qu’acheteur et vendeur se mettent d’accord pour partager le montant de la taxe. Dans ce cas, l’acheteur remboursera une partie du montant de la taxe, calculée de manière proportionnelle à partir du jour de la vente.

Les charges de copropriété

Si vous souhaitez acheter un appartement, n'oubliez pas de prendre en compte les charges de copropriété. Généralement, elles sont dûes par le propriétaire de manière trimestrielle, au premier jour du trimestre. Si vous achetez votre appartement au cours du 3ème trimestre, le vendeur est légalement redevable des charges pour ce trimestre : vous serez redevables des charges à partir du 4èmetrimestre. Néanmoins, si l’achat immobilier a lieu pendant un trimestre, le vendeur et l'acquéreur peuvent convenir, dans l’acte de vente, de se répartir les charges pour le trimestre en cours. En revanche, si le syndic procède à un appel de fonds complémentaires ou à un remboursement, seul le copropriétaire à cette date sera redevable des appels complémentaires ou pourra bénéficier du remboursement.

Les éventuels travaux à réaliser

Que ces travaux soient déjà votés par la copropriété ou représentent des travaux de remise aux normes, les frais relatifs à ces travaux risquent de peser lourd sur votre budget.

Pour les travaux votés par la copropriété, la logique est similaire aux charges de copropriété. Les frais des travaux seront à la charge de la personne copropriétaire, à la date d’exigibilité des appels de fonds. Tant que vous n'avez pas signé l'acte de vente chez le notaire, le vendeur reste redevable de ces charges. Néanmoins, comme pour les charges de copropriété, le vendeur et l'acquéreur peuvent convenir de se répartir différemment les appels de fonds. La plupart du temps, ils conviendront que les travaux votés après le compromis de vente, mais avant la signature de l’acte de vente, seront à la charge de l’acheteur s'il a reçu un pouvoir d’assister à l’assemblée générale et de voter à la place du vendeur.

Au moment de la visite d'un bien immobilier situé en copropriété, n'hésitez pas à demander au vendeur les procès-verbaux des dernières assemblées générales de copropriété et les travaux potentiellement déjà votés.

Si vous avez un projet immobilier, qu'il s'agisse d'un bien situé en copropriété ou d'une maison individuelle, n'hésitez pas à solliciter les connaissances d'un expert de Pretto qui va vous accompagner jusqu'à la signature de prêt. Vous pouvez également utiliser notre outil de simulation de prêt immobilier pour mieux estimer le coût total de votre prêt immobilier.