Offre d’achat : le vendeur peut-il annuler la vente ?

Une offre d’achat est un acte juridique à travers lequel un acheteur propose à un vendeur d’acheter son bien selon les conditions qu’il détaille. Le vendeur qui l’accepte par sa signature s’engage auprès de l’acheteur à mener la vente jusqu’à son terme. Il s'agit donc d'une étape importante si vous souhaitez entamer une négociation immobilière sur le prix de vente. Pour bien le négocier, abordez la négociation avec votre marge de négociation en tête.

L’offre d’achat intervient avant la signature de la promesse de vente ou du compromis de vente (aussi appelé "avant-contrat"). Mais que se passe-t-il si le vendeur revient sur sa décision et souhaite annuler la vente ?

L’annulation de l’offre d’achat par le vendeur est-elle légale ?

Si le vendeur du bien immobilier pour lequel vous avez fait une offre d’achat vous la retourne signée, bonne nouvelle ! Votre offre a été acceptée. Toutefois, il arrive que le vendeur du bien en question revienne sur sa décision et veuille l’annuler. Mais est-ce bien légal ?

L’offre d’achat est-elle valable ?

Pour qu’une offre d’achat soit valable et que le vendeur du bien immobilier que vous souhaitez acquérir soit juridiquement engagé à vous le céder, vous devez respecter plusieurs critères.

Tout d’abord, l’offre d’achat doit être écrite. Une offre d’achat faite oralement ne vous engage ni vous, ni le vendeur. Ce dernier pourrait donc très bien le proposer à un autre acheteur.

Pour que votre offre d’achat constitue un réel engagement et un acte juridique vous devez la rédiger et ce dans les règles.

En effet, pour que votre offre d’achat soit valide elle doit comporter un certain nombre d’informations obligatoires sans lesquelles elle serait caduque, à savoir :

• Le prix d’achat du bien immobilier
• Le durée de validité de votre offre (soit le nombre de jours dont dispose le vendeur pour répondre à votre offre) en indiquant que si l’offre n’a pas été acceptée dans les délais mentionnés elle sera automatique annulée
• Votre délai de rétraction
• Les modalités de réponse du vendeur (deux options : réponse par voie d'huissier ou bien par courrier recommandé avec accusé de réception)
• Le moyen de financement du bien
• Une courte description du bien permettant de l’identifier

Vous devez également ajouter à votre offre d’achat quelques mentions destinées à vous protéger. Ainsi, n’oubliez pas de mentionner dans votre offre d’achat que la vente du bien ne sera définitive qu’à partir de la signature de l’avant-contrat.

Pretto a réalisé pour vous un modèle d'offre d'achat ! Vous pouvez vous appuyer dessus afin de faire une offre d'achat en bonne et due forme :

Ajoutez à cela des clauses suspensives si vous avez encore quelques doutes sur le bien. En effet, une offre d’achat écrite dans les règles vous engage. Les clauses suspensives vous permettront donc d’annuler la vente sans être pénalisé s’il s’avère que les situations que vous craigniez se produisent.

Y avait-il un délai de rétractation ?

Le vendeur dispose du délai que vous lui avez donné pour réfléchir et accepter votre offre. Il a tout à fait le droit de la refuser durant cette période de temps cependant, une fois qu’il l’a acceptée officiellement c’est-à-dire dès que l’offre est signée par les deux parties, il est engagé juridiquement. Le vendeur ne dispose alors d’aucun délai de rétraction.

Vérifiez que votre offre d’achat est la première à être acceptée

Juridiquement, un vendeur n’a pas le droit d’accepter deux offres d’achat différentes pour un même bien immobilier.

Toutefois, il arrive que, pour tenter d’obtenir le bien qu’ils convoitent, certains acheteurs renchérissent le prix encourageant ainsi le vendeur à accepter une offre d’achat après la vôtre. Aussi, certains vendeurs qui craignent qu’un acheteur ne leur fasse faux bond pourraient être tentés de signer plusieurs offres d’achat.

Dans ce cas là, vous devez absolument vérifier que votre offre d’achat a été acceptée en premier.

Si c’est le cas, c’est à vous que revient le bien. Vous pouvez donc sereinement saisir la justice qui l’obligera à vous céder son bien au prix convenu dans votre offre d’achat.

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Que faire en cas d’annulation de la vente par le vendeur ?

Bien que l’offre d’achat immobilier constitue un véritable acte juridique qui vous engage vous et le vendeur à mener la transaction jusqu’au bout, il arrive que la vente soit annulée par le vendeur.

Le vendeur n’a pas de délai de rétractation

Tout d’abord, il faut savoir que le vendeur du bien immobilier, contrairement à vous, ne dispose pas d’aucun délai de rétractation. En effet, si ce dernier a accepté votre offre d’achat, il n’a pas le droit de se retirer, il est engagé à mener la vente avec vous jusqu’à son terme.

C’est en tout cas ce que décrit l’article 1113 du Code Civil : lorsque toutes les conditions sont remplies et que l’offre d’achat est valable, vendeurs et acheteurs sont liés par un contrat qui les tient engagés l’un envers l’autre. Si l’une des parties souhaite revenir sur son engagement, le versement de dommages et intérêts pourrait être exigé.

L’annulation de la vente par le vendeur est possible dans certains cas

Néanmoins, une offre d’achat qui ne comporte pas de réel consentement définitif à mener la vente jusqu’à son terme donne droit au vendeur d’annuler la transaction immobilière.

C’est le cas si l’offre d’achat précise que le vendeur et vous-même ne serez engagés qu’au moment de la signature du compromis ou que, par exemple, une condition suspensive qui n’apparaissait par sur l’offre d’achat intervient au moment de la signature du compromis ou de la promesse de vente.

Ces situations constituent une raison justifiée d’annulation de la vente par le vendeur et ce dernier ne pourra pas être pénalisé.

L’agence immobilière est-elle responsable ?

Si le vendeur se rétracte après la signature de l’offre d’achat et qu’il avait mandaté une agence immobilière pour la vente de son bien, cette dernière ne peut être tenue pour responsable. En effet, l’agence n’a d’engagement qu’à l’égard du vendeur. Or, dans un cas comme celui-ci elle n’a commis aucune faute et n’a pas failli à ses obligations.

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