Comment acheter un bien à deux avec des apports différents ?

Vous voulez acheter à deux mais ne possédez pas le même apport que votre partenaire ? Bonne nouvelle, c’est possible ! Selon votre statut (mariage, PACS, union libre) et le montant investi, votre quote-part ne sera pas forcément la même. On vous explique pas à pas comment ça fonctionne.

Pourquoi le statut est important quand on achète à deux ?

Un achat immobilier, c’est souvent un projet de vie et la répartition de vos parts relève de votre statut marital. Selon une étude de l’Institut national d’études démographiques (Ined) publiée en 2022, dans 64 %, ce sont les hommes qui constituent le principal apport de revenus dans un ménage. Dans 20 % des cas, les revenus sont équilibrés et les femmes apportent davantage dans 16 % des foyers en France.

Mais alors quel est l’impact selon votre statut ?

Vous êtes mariés sous le régime de la communauté universelle

Le bien immobilier acquis pendant votre mariage vous revient à chacun à part égale.

Prenons l'exemple d'Ali et Justine, qui ont acheté ensemble leur première maison. Justine avait apporté 60 000 €, contre 40 000 € pour Ali. Comme ils sont mariés sous ce régime, la loi prévoit une répartition équitable de la propriété : chacun détient alors 50 %. Même en cas de séparation, chaque conjoint récupère la moitié des parts du bien immobilier.

Attention ! Si vous souhaitez acheter seul(e) avec vos propres économies, rien ne vous en empêche. Mais le régime de la communauté implique que votre bien soit également détenu par votre conjoint(e) à part égale !

Vous êtes mariés sous le régime de la séparation des biens

Le régime de la séparation des biens s’avère bien différent. Si vous optez pour cette forme, vous devenez propriétaire proportionnellement à votre contribution financière.

Reprenons l’exemple d’Ali et Justine. Dans ce cas, en cas de séparation ou de vente, récupérera 60 % de la somme et Ali, 40 % de la somme, proportionnellement à leur investissement.

Vous êtes pacsés

Pacsés avant le 1er janvier 2007, votre achat immobilier a lieu sous le régime de l’indivision, à condition que vous ayez déclaré auprès d’un notaire la part de chacun au moment de l’achat (30/70, 40/60…). Dans le cas contraire, vous êtes automatiquement propriétaire à 50 % du bien acquis.

D'après l'article 1832 du Code civil, l'indivision permet à chaque acquéreur de détenir une quote-part du bien.

Pacsés après le 1er janvier 2007, vous êtes par défaut soumis au régime de la séparation des biens (loi n° 2006-728) et propriétaire proportionnellement à votre contribution à l’apport. Toutefois, vous pouvez opter pour le régime de la communauté universelle (ou indivision) en le spécifiant à votre notaire au moment de l’acte de vente ou dans votre convention de Pacs en amont.

Vous êtes en union libre

Ni mariés, ni pacsés, vous ne bénéficiez d’aucun cadre juridique. Vous êtes donc automatiquement sous le régime de l’indivision si vous n’avez rien stipulé dans l’acte de vente et serez propriétaire du bien à 50 % chacun.

De fait, il est important d’anticiper, notamment si une séparation survient. Il est ainsi vivement recommandé d’établir la participation financière de chacun dans l’acte de vente auprès du notaire. Sans cette information, la propriété sera partagée à 50/50.

Récapitulatif

Quels sont les avantages et inconvénients de l’indivision ou régime de la séparation des biens quand on achète à deux ?

L’indivision et ses avantages

Acheter à deux avec un apport différent se fait le plus souvent sous le signe de l’indivision. La raison ? Il s’agit de la solution la plus simple, mais elle a ses avantages et ses inconvénients.

Avantages

• Une répartition claire : chacun des acquéreurs possède une part du bien égale à son apport.
• L’indivision fait l’objet d’une décision tout en légèreté : elle est facile à mettre en place et ses coûts sont limités.
• L’acte notarié consigne l’origine et le montant des apports de chacun s’ils sont différents. Et en cas de vente, celle ou celui qui a apporté davantage récupère son apport initial à l'euro près et la plus-value est également partagée équitablement. Mais si rien n’est précisé, chacun est présumé propriétaire du bien pour moitié.

Inconvénients

• L’indivision est un engagement et toutes les décisions relatives au bien doivent être prises ensemble, que vous soyez propriétaires à 70, 30 ou 50 %.
• En cas de séparation, votre conjoint peut vendre sa part, même si vous n’êtes pas d’accord, mais grâce au droit de préemption, sa quote-part vous sera proposée en priorité.
• Chacun est tenu de supporter les dettes, impôts et charges du bien proportionnellement à sa quote-part.

La séparation des biens : quels bénéfices ?

Avantages

• Possibilité de récupérer les biens et sommes acquis avant votre mariage ou Pacs. Seules les dettes relatives à vos enfants et l’entretien de votre ménage restent communes.
• Autonomie patrimoniale totale : vous pouvez acquérir, seul(e), un bien, notamment dans le cadre d’une activité professionnelle. Par exemple, vous exercez une profession libérale ou commerciale et vous achetez un local pour pouvoir mener à bien votre métier. Grâce à la non-transmission des dettes, votre conjoint(e) se trouve protégé(e) si vous faites face à cette problématique.
• Régime adapté pour une famille recomposée : chacun des bénéficiaires reste propriétaire des biens acquis avant et pendant cette union, préservant son patrimoine et celui de ses enfants.

Inconvénients

• Gestion plus "complexe" que l’indivision : tout doit être formalisé (parts, apport de chacun des conjoints, remboursement du crédit, travaux de restauration ou d’entretien…), faute de quoi des déséquilibres peuvent apparaître en cas de séparation ou de décès.

Cette démarche s’avère nécessaire car, sans justificatifs, il deviendra difficile d’établir qui de vous ou de votre conjoint(e) a financé tels travaux ou telles réparations.

• Régime moins protecteur : si l’un des deux dans le couple a des revenus foncièrement plus faibles que l’autre, ce régime protège moins car il repose sur le principe que chacun possède uniquement ce qu’il achète, reçoit ou finance. De fait, cette situation va créer une plus grande vulnérabilité pour celle ou celui dont les ressources sont les plus faibles.
• Importance d’un acte notarié clair : il est indispensable de bien ficeler ce statut. L’acte notarié fait foi et facilitera les démarches dans le cas d’un divorce ou d’un décès. Si l’un des deux conjoints décède, l’autre n’hérite pas automatiquement sans donation au dernier vivant, testament ou clause particulière inscrite dans l’acte notarié. Les enfants de ce dernier, s’il y en a, hériteront de la quote-part de leur parent, mais aussi de ses biens.