2025 : le grand retour des prêts sans apport ?

Alors que jusqu’ici les futurs emprunteurs devaient avoir de plus en plus d’apport pour demander un crédit à leur banque à cause de la hausse des taux, la vis commence à se desserrer. De quoi redonner espoir aux jeunes et aux primo-accédants, qui ont été freinés par les exigences des banques ces derniers mois.

Taux d'intérêt et apport personnel : quel est le lien ?

Avant l’envolée des taux mi-2022, les banques demandaient généralement un apport de 10% du prix du bien convoité. Mais lorsque les taux ont grimpé, la capacité d’emprunt des acheteurs a fondu comme neige au soleil. Ils ont alors dû compenser cette perte de pouvoir d’achat en augmentant leur apport personnel.

Côté banque, les conditions d’octroi se sont resserrées, crise oblige. D’ailleurs, si certains pouvaient emprunter sans apport (à 110%, comme on le dit dans le métier), avec la hausse des taux, c’était plutôt mission impossible. Aujourd’hui, il est possible d’emprunter sans apport car les banques assouplissent progressivement leur position. Mais selon Mathieu, courtier Pretto, la réalité dépend surtout de votre projet "En Île-de-France, c’est très compliqué d’obtenir un prêt sans apport en ce moment. Par contre, en région, il y a des banques qui sont ouvertes aux financements avec un apport limité."

En bref, les banques vont plutôt financer des montants qui incluent bien + frais de notaire mais pas les autres frais. Mais pour les profils les plus avantageux, des aménagements peuvent se faire. Pour les autres, l’apport minimum demandé est de 10% du prix du bien.

Une tendance qui s’inverse

Avec la baisse continue des taux d’emprunt, les banques sont désormais plus souples sur l’apport, comme le souligne Michel Mouillart, professeur d’économie et membre de l’observatoire Crédit logement/CSA, “le taux d’apport personnel demandé a baissé en 2024”. Et les chiffres parlent d’eux-mêmes :

• -1,40 % de baisse fin 2024 pour les achats dans le neuf.
• Pour l’ancien, la diminution est encore plus marquée, avec une chute de 2 points, atteignant 20,70 %.

Et la baisse de l’apport demandé profite particulièrement aux catégories d’emprunteurs qui ont le moins de moyens. Comme les jeunes de moins de 35 ans qui représentent aujourd’hui 57,1% des emprunteurs en 2024 (vs. 51,5% en 2022). C’est aussi le cas des ménages les plus modestes qui représentaient 47,1% des emprunteurs l’an dernier, versus 41,1% en 2023.

Pourquoi les banques demandent-elles moins d’apport ?

Plusieurs facteurs expliquent cette tendance. D’une part, et ce depuis quelques mois déjà, les banques sont dans une dynamique de conquête. Elles veulent attirer de nouveaux clients et proposent des offres plus attractives qui permettent d’augmenter la capacité d’emprunt des acheteurs.

Le deuxième point est que pour le moment les prix de l’immobilier se sont stabilisés. Augmentation des taux d’intérêt obligent, les vendeurs ont dû s’adapter à la demande. Et même si les prix se sont stabilisés, ils ne sont pas encore repartis à la hausse.

Malgré tout, nous sommes encore loin des niveaux d’avant-crise. Rappelons nous qu’en 2019 le taux d’apport personnel était 45,8% moins élevé pour l’ancien et 19,4% moins élevé pour le neuf constate l’observatoire.

Si vous ne savez pas quelle est la meilleure stratégie pour vous, un courtier peut analyser votre situation et vous aide à optimiser votre profil. Car la question d’apport dépend autant de votre projet que de votre situation personnelle.

Même si nous ne sommes pas encore revenus aux conditions d'avant-crise, la baisse des exigences d'apport personnel est un signal encourageant pour le marché immobilier. Elle permet notamment aux jeunes et aux ménages modestes de revenir progressivement dans la course à l'accession à la propriété et aux meilleurs profils d’emprunter, sous conditions, sans apport.