Souscrire une hypothèque en garantie de son prêt immobilier

Comme l’assurance, la garantie est demandée par la banque pour accorder un prêt immobilier. Elle permettra le remboursement du crédit en cas de défaut de l’emprunteur en dehors des cas couverts par l’assurance.

Parmi ces garanties, vous avez à la fois les garanties personnelles mais aussi les garanties réelles dont l’hypothèque.

Qu’est-ce qu’une hypothèque ?

Définition de l’hypothèque

L’hypothèque conventionnelle fait partie de la famille des garanties réelles. Avec ce type de garantie, la banque dispose d’un droit de saisie et de revente sur le bien hypothéqué si l’emprunteur ne respecte pas les conditions du prêt.

Cela veut donc dire que l’emprunteur conserve le bien tant qu’il rembourse sa dette normalement, mais s’il venait à y manquer, la banque pourrait valablement saisir le bien en question en vue de sa revente pour se faire rembourser.

Ce type de garantie est courant en matière de crédit immobilier. En effet, la banque prend un gros risque en accordant un prêt remboursable sur plusieurs années. Et, tout ne se passe pas toujours comme prévu.

Ce qui veut dire qu’il peut arriver des cas où l’emprunteur soit dans une situation qui l’empêche de rembourser sa dette (volontaire ou non).

C’est pour cette raison que l’hypothèque peut être un bon compromis pour les deux parties : du côté de la banque, avoir l’assurance que quelle que soit l’évolution de la situation de l’emprunteur, elle sera remboursée.

Et, du côté de l’emprunteur, prouver sa bonne foi et mettre toutes les chances de son côté en montrant à la banque qu’il a bien l’intention de remplir sa part du marché.

Dans certains cas, cette option est inévitable mais il faut bien y réfléchir et être sûr de sa situation financière, professionnelle et même personnelle avant d’hypothéquer un bien qui aurait une valeur sentimentale par exemple.

Quelles différences entre une hypothèque et les autres types de garantie

Hypothèque vs caution

On vous explique ici la différence entre l'hypothèque et la caution.

La caution est une garantie personnelle.

Alors qu’en matière d’hypothèque, la banque se base plutôt sur les biens ou droits immobiliers de l’emprunteur qu’elle évalue pour voir s’ils couvrent le montant du prêt.

S’agissant de la caution, il existe plusieurs organismes, dont le plus connu est le Crédit Logement. Il y a aussi un autre type de caution : la caution mutuelle qui est le cautionnement par un particulier. Cette option est plutôt rarement employée en raison des montants engagés.

La caution peut s’appliquer à tous types de projets (dans le neuf ou l’ancien). Seule exception : elle ne s’applique pas pour garantir un prêt accession sociale (PAS).

Autre nuance entre les 2 garanties : le remboursement anticipé du crédit n’entraîne pas de surcoût contrairement à l’hypothèque.

Hypothèque vs Inscription de Privilège de Prêteur de Deniers (IPPD)

Tout comme l’hypothèque, l’IPPD est une garantie réelle qui confère à la banque un privilège sur un bien. En cas d’impossibilité de paiement de la dette, la banque pourra, tout comme pour l’hypothèque, se saisir du bien en question et le vendre afin de se faire rembourser.

Et, dans l’éventualité où plusieurs garanties seraient prises sur ce même bien, le privilégié pourrait faire valoir son statut et se faire rembourser en priorité.

L’hypothèque et l’IPPD sont toutes les deux très proches mais présentent tout de même quelques particularités :

• Le champ d’application de ces deux garanties est différent

L’IPPD ne s’applique en principe qu’aux biens déjà existants, c’est-à-dire aux maisons ou appartements qui ont déjà été construits, aux logements anciens ou même neufs mais dont la construction est achevée, aux terrains.

Elle ne peut donc servir à garantir le financement destiné à la construction d’une maison.

L’hypothèque, quant à elle, s’appliquera pour tous les cas où l’IPPD sera exclue.

• Leur coût est également différent

Qu’il s’agisse de l’hypothèque ou de l’IPPD, il faut prévoir des frais pour leur mise en place. Mais, étant exonéré de la taxe de publicité foncière, le coût de l’IPPD est de loin plus attrayant que celui de l’hypothèque.

Hypothèque vs Nantissement

Le nantissement est une garantie qui permet à la banque de détenir une partie du patrimoine financier de l’emprunteur, et ce, aussi longtemps que durera le remboursement du prêt immobilier.

Contrairement à l’hypothèque qui porte sur un bien immobilier, le nantissement, lui, porte sur des biens incorporels.

Les produits nantis étant déjà à la portée de la banque, pas besoin de saisie comme pour l’hypothèque.

En effet, si l’emprunteur n’honore pas ses engagements, la banque peut directement puiser dans le capital nanti pour se faire rembourser.

Comment constituer une hypothèque ?

Il s’occupera de l’inscription de cette hypothèque au service de la publicité foncière du lieu où se situe le bien.

L’inscription de cette hypothèque la rend ainsi opposable aux tiers et permet également à la banque d’être au courant de toutes les actions entreprises sur le bien comme une vente éventuelle.

Une fois que l’acte notarié est établi et publié en bonne et due forme, c’est le bien lui-même qui va servir de garantie au remboursement du prêt. Son détenteur possède donc à la fois un droit de préférence et un droit de suite sur le bien.

Coût de l’hypothèque

Plusieurs frais sont à prévoir en matière d’hypothèque. En effet, il y a les frais de notaire qui regroupent les émoluments ou honoraires de notaires, les taxes et impôts dont les frais sont destinés au Trésor Public.

Ils sont fixés par la loi et donc très encadrés. Ils sont proportionnels au coût du crédit et la TVA s’élève à 20 %.

Il y a également les débours qui regroupent l’ensemble des frais que le notaire doit régler pour le compte de l’emprunteur. C’est notamment le cas de la taxe pour la publicité foncière de l’hypothèque.

Par ailleurs, si vous renégociez votre crédit ou si vous le remboursez par anticipation, des frais supplémentaires de levée de garantie anticipée (dits de mainlevée) s’ajoutent à d’éventuelles IRA (indemnités de remboursement anticipé).

Comme on le voit sur l’exemple ci-dessous, la caution peut être plus de 3 fois moins chère que l’hypothèque.

Coût des garanties pour un crédit de 200 000 € sur 20 ans, remboursé par anticipation au bout de 10 ans

Droits de l’emprunteur sur le bien hypothéqué

Bien que le créancier hypothécaire dispose d’un droit de préférence et de suite sur le bien hypothéqué, cela ne l’empêche pas d’avoir des droits sur le bien.

Car ne l’oublions pas, ce bien sert de garantie mais la banque n’en devient pas propriétaire.

Ce qui veut donc dire qu’il peut choisir de vendre le bien en question.

Lorsque l’emprunteur choisit de vendre le bien hypothéqué, comme pour tout achat immobilier, le notaire reste incontournable. La particularité en l’espèce est qu’il pourra récupérer auprès du service de la publicité foncière toutes les informations relatives à l’inscription de l’hypothèque et ainsi connaître le ou les créancier(s) hypothécaire(s) sur le bien pour procéder au remboursement.

Une fois le bien vendu, le notaire pourra reverser directement au créancier le montant du capital dû.

En effet, comme vous pouvez vous en douter, cette demande peut intervenir soit parce que vous décidez de vendre le bien avant la fin du remboursement, soit parce que vous avez décidé de rembourser votre prêt de manière anticipée.

Dans l’un ou dans l’autre cas, seul le notaire a le monopole pour demander la radiation de l’hypothèque.

Cette démarche faisant également intervenir un notaire, elle aura nécessairement un coût.

Quid du non remboursement du crédit par l’emprunteur ?

Hypothéquer votre bien signifie que vous donnez à votre créancier le droit de s’en servir pour se faire rembourser.

En effet, lorsque vous ne pouvez pas rembourser votre crédit, la banque pourra directement saisir votre bien et ce, sans vous demander votre accord (l’hypothèque valant accord de votre part).

Une fois le bien saisi, elle pourra le vendre aux enchères pour se faire rembourser à hauteur du montant de l’emprunt.

Ce qui veut donc dire que si le prix du bien est supérieur, elle ne prendra que la part qui lui est dûe et reversera au notaire le reliquat. Et dans le cas contraire, il vous reviendra toujours d’honorer le reste de la dette.