Différé d’amortissement : comment reporter les mensualités de votre prêt immobilier

Le remboursement de votre prêt immobilier va débuter dans quelques mois, mais la construction de votre maison ou les travaux de rénovation ne sont pas encore terminés ? Ces évènements vous empêchent de débuter le remboursement de votre crédit convenablement. Sachez qu'il est possible de reporter l’échéance de vos mensualités. Mais attention, cette solution - appelée le différé d’amortissement - doit être anticipée dès votre demande de crédit. On vous explique.

Le différé d'amortissement, qu'est-ce que c'est ?

Le différé d’amortissement vous permet de retarder partiellement ou totalement le remboursement des mensualités de prêt. Il s'agit d'une période pendant laquelle vous n'avez pas à rembourser le capital emprunté qui, on le rappelle, représente la plus grosse part de vos mensualités.

Il existe différentes modalités de différé d'amortissement : partiel ou total. Dans les deux cas, on vous détaille comment cela fonctionne et l'impact sur votre crédit immobilier.

Le différé d'amortissement partiel

Selon que vous optiez pour un différé d'amortissement total ou partiel, les conséquences sur le coût total de votre emprunt ne sera pas le même. On vous explique ici la différence, mais pour en vérifier l'impact sur votre crédit, le plus simple est d'utiliser un comparateur de prêts qui prend directement ces critères en compte.

Définition

Le différé d’amortissement simple signifie que vous ne remboursez que les intérêts et l’assurance de votre crédit immobilier dans un premier temps. Le remboursement du capital en lui-même commence plus tard, à la date définie au contrat, variable en fonction de votre projet.

Étude de cas

M. Duroy obtient un crédit de 200 000 € sur 212 mois avec un taux d’intérêt à 2,9 % et un taux d'assurance à 0,07 %. Il demande un différé partiel de 12 mois.

Il peut résumer son différé sous la forme du tableau suivant :

Avec le différé partiel, l’emprunteur rembourse uniquement les intérêts à hauteur de 483 € pendant 12 mois. A partir du 13e mois il débute le paiement complet de la mensualité de 1 262 €. Pendant toute la durée de son prêt, il paie également l'assurance à hauteur de 11,67 € par mois.

Le différé d'amortissement partiel dans le cadre de la vente en l'état futur d'achèvement

Dans le cadre de votre achat en vente en l'état futur d'achèvement (Véfa), vous pouvez demander un différé partiel le temps que votre nouveau bien soit construit. La banque ne va pas débloquer les fonds en une seule fois, elle va le faire selon les appels du constructeur. Pendant votre différé, les intérêts vont donc augmenter en même temps que le capital débloqué.

Le différé d'amortissement total

Définition

Dans le cas d’un différé d'amortissement total, vous n’effectuez aucun remboursement, ni sur le capital ni sur les intérêts. Vous n’aurez que l’assurance à payer. Ce n’est qu'au terme de la période de différé que vous devrez commencer à procéder au remboursement du capital emprunté et des intérêts associés.

Étude de cas

M. Duroy obtient un crédit de 200 000 € sur 212 mois avec un taux d’intérêt à 1,5 % et un taux d'assurance à 0,07 %.

Il demande un différé total de 12 mois.

Sa situation peut être résumée avec le tableau suivant :

De 0 à 12 mois, l'emprunteur ne rembourse rien. Il commence à rembourser son prêt qu'à partir du 13ème mois.

Le capital emprunté passe de 200 000 € à 205 800 €. Ces 3 000 € correspondent à la somme des intérêts non payés pendant la période de différé. Ils viennent s’ajouter au capital emprunté qu’il faudra rembourser avec les intérêts du crédit initial prêté.

Dans quels cas peut-on bénéficier d’un différé d’amortissement ?

Vous n'avez pas accès à votre bien immobilier tout de suite

Lors d’un achat immobilier, il peut être compliqué de commencer à amortir le capital emprunté directement si vous devez continuer à supporter d'autres charges. Imaginons que vous ne puissiez pas habiter tout de suite dans votre nouveau bien, c’est souvent le cas pour deux raisons :

• Vous achetez un bien en VEFA et continuez donc à payer un loyer pendant la construction du logement
• Vous faites des travaux dans votre logement ancien et ne pouvez donc pas y emménager tout de suite

Dans le cadre d'un achat en VEFA, il est recommandé de faire un différé partiel pour plusieurs raisons :

• votre crédit vous coûtera moins cher qu'avec un différé total car vous remboursez les intérêts, qui ne sont donc pas capitalisés
• les fonds sont débloqués au fur et à mesure donc vous payez peu d'intérêts au début de la construction, et cela augmente avec le temps

Pour établir sereinement votre plan de remboursement, n'hésitez pas à vous tourner vers un expert du crédit : c'est notamment le rôle du courtier immobilier de discuter de ces solutions avec vous.

Vous avez contracté un prêt relais

Autre cas de figure : vous souhaitez vendre votre bien immobilier actuel pour financer le nouveau logement et contractez donc un prêt-relais. Vous pouvez bénéficier d’un délai tant que vous n’avez pas vendu votre bien, et ce jusqu’à 24 mois.

Vous êtes éligible au prêt à taux zéro (PTZ)

Si vous remplissez les critères pour bénéficier du prêt à taux zéro, sachez également que celui-ci s’accompagne d’une période de franchise pendant laquelle vous ne payez pas de mensualités.

Attention cependant, si vous ne lissez pas le prêt, les mensualités augmenteront d’un seul coup à la fin de la période de franchise. En lissant le prêt, cette période de différé est gommée en équilibrant les mensualités pour qu’elles soient constantes pendant toute la durée (et plus adaptée à votre budget).

Les établissements de crédit savent ainsi se montrer compréhensifs et sont prêts à vous proposer des solutions pour que vous n’ayez pas à assumer un double remboursement, potentiellement handicapant.

Le différé d’amortissement vous permet dans tous les cas de réduire durant un temps les mensualités de remboursement de votre crédit.

Vous ne savez pas si vous êtes éligible au PTZ ? Utilisez notre simulateur en ligne !

Pourquoi le différé d’amortissement me coûte plus cher ?

Que sont les intérêts intercalaires ?

Le prêt à différé d’amortissement peut-être utilisé pour vous permettre d’alléger vos charges durant un temps.

Cependant ce report n’est pas gratuit et entraîne des intérêts intercalaires.

Les intérêts intercalaires sont des intérêts supplémentaires liés à la période de différé où vous ne remboursez pas votre prêt. Tant que l’intégralité du prêt immobilier n’a pas été versée, vous devez payer ces intérêts.

Lors d’un différé total que vous avez tout à fait le droit de demander, vous n’allez par contre rien débourser durant la période de différé. Les intérêts qui ne seront pas payés vont s’ajouter au capital. La banque peut lisser les intérêts intercalaires sur la durée totale de votre prêt.

Comment calculer les intérêts intercalaires ?

Pour calculer la mensualité de vos intérêts intercalaires, vous avez besoin de 3 données :

• Le taux du crédit
• Le montant débloqué
• La durée avant le déblocage total des fonds

• Exemple de calcul des frais intercalaires

Prenons la situation d’une acquisition en VEFA (pour faciliter le calcul, nous allons prendre 3 échelonnements dans les paiements).

Nous sommes au 1er mois de l’année N. Le bien sera livré au 1er mois de l’année N+1. Vous choisissez de prendre un différé sur 12 mois le temps que la construction puisse se finaliser et commencer à rembourser le crédit à la fin de la construction. Durant toute la période de non remboursement, vous paierez donc les fameux intérêts intercalaires.

Afin de financer la construction de votre maison, vous obtenez un prêt de 500 000 € à un taux de 3 % (hors assurance) sur 25 ans.

• 1er mois

Le 1er mois de l’année N, votre constructeur fait un premier appel de fonds : il demande un déblocage de 30 % des fonds. La banque verse ainsi 150 000 €.

Votre VEFA débute.

Sachez désormais qu’ à partir de cette date, vous devrez payer des intérêts sur cette somme pendant 12 mois.

Bilan : pour l’instant, la banque a débloqué 150 000 € 3 % / 12 = 375 € par mois hors assurance. A vous de payer 375 € par mois en intérêts intercalaires.

• 5e mois

Le 5e mois de l’année N, votre constructeur a bien avancé dans les travaux. Mais pour que le rêve continue, il demande un nouveau déblocage de 35 % des fonds. La banque verse 175 000 € supplémentaires.

Bilan : la mensualité passe donc à (150 000 € + 175 000 €) 3 % / 12 = 812,50 € par mois hors assurance. Le montant de vos intérêts intercalaires a augmenté.

• 8e mois

Le 8e mois de l’année N, votre constructeur fait un dernier appel de fond : 35 % du prêt. De nouveau, la banque agit et vous prête les 175 000 € restants.

Bilan : la mensualité à de nouveau augmenté : (150 000 € + 175 000 € + 175 000 €) * 3 % / 12 = 1 250 € par mois hors assurance.

Ainsi, lors de la remise des clés vous aurez payé 10 187,50 € en intérêts intercalaires.

Voici un tableau comparatif du coût avec et sans différé.

Sans différé vous rembourserez directement votre crédit et paierez la mensualité complète de 2 371 €. Le coût total du crédit sera moins élevé. Cependant prenez en compte que vous avez d’autre charges qu'il vous incombe de payer. Rembourser immédiatement le crédit avec le paiement d’autres charges externes peut être très éprouvant.

Avec un différé d’amortissement vous payez uniquement les intérêts intercalaires. Une fois que la totalité du capital débloqué, vous remboursez la mensualité complète qui sera plus élevée car pendant 12 mois vous n’avez remboursé aucun capital.

Le coût du crédit sera lui aussi plus élevé. Cependant étant donné les nombreuses charges que vous aurez sans doute, c’est une excellente alternative.

Durant la période de différé, vous n’aurez pas à payer une mensualité complète. Vous pourrez, lors de cette période finaliser des travaux en toute sérénité, mettre de côté et vous préparer au paiement de votre mensualité. Etant donné l’augmentation des intérêts intercalaires, vous pourrez adapter votre budget petit à petit afin d’intégrer convenablement le remboursement de votre prêt immobilier

Aucune solution n’est meilleure qu’une autre. Faites un bilan de votre situation ainsi que vos capacités de financement. Rapprochez vous de votre banque, ou auprès d’un courtier en immobilier afin de choisir la solution la plus adaptée à votre situation.

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