Rachat de crédit immobilier : à quoi faire attention ? Quels pièges éviter ?

Avec l’arrivée de nouveaux acteurs sur le marché et l’évolution des taux d’intérêt, de plus en plus d’emprunteurs envisagent le rachat de crédit immobilier pour alléger la facture. Une bonne idée pour réviser les conditions de son prêt et réaliser de belles économies… à condition de bien maîtriser le sujet.

Vous avez signé votre prêt immobilier il y a quelques années ? C’est peut-être le moment de faire le point. Découvrez dans cet article quand le rachat peut vraiment valoir le coup, et surtout, comment éviter les pièges les plus fréquents.

Piège n°1 : ne regarder que le taux du rachat de crédit

Vous pensez à faire racheter votre prêt immobilier ? C’est sans doute parce que vous avez regardé les taux d’intérêt actuels et qu’ils vous semblent plus intéressants que ceux de votre prêt initial. Mais attention à ne pas vous arrêter là. Si le taux d’intérêt est important, cela ne veut pas dire que c’est la seule condition valant la peine d’être considérée ! C’est le piège à éviter le plus fréquent lors d’un rachat de crédit.

Un taux plus bas peut vous permettre de réduire vos mensualités ou de raccourcir la durée de remboursement, c'est intéressant. Pourtant, pour savoir si l’opération est vraiment avantageuse, il faut aller plus loin. Comment ? Pour qu’elle soit intéressante, il faut bien examiner l’ensemble des frais et conditions liés au rachat de crédit.

En faisant racheter votre prêt, vous allez pouvoir renégocier toutes les conditions de l’emprunt. Lesquelles exactement ?

• La modulation d’échéance, particulièrement utile en cas de difficultés financières passagères,
• La transférabilité du prêt, qui vous permet de garder les conditions de votre emprunt même si vous changez de bien. Notez que cette condition est peu proposée, et peut représenter une plus-value certaine,
• L’exonération des indemnités de remboursement anticipé (IRA).

C’est grâce au TAEG (taux annuel effectif global) que vous pourrez connaître le coût global de votre crédit : il comprend le taux d’intérêt et l’ensemble des frais annexes.

Piège n°2 : opter pour un rachat de crédit immobilier trop tard

En fonction de l’avancée de votre remboursement, les économies liées à votre rachat de crédit seront plus ou moins importantes. Il s’agit du piège à éviter le plus technique du rachat de crédit. Explications.

Vous savez certainement que le coût des intérêts constitue la somme la plus importante dans le coût de votre crédit. Celle-ci est déterminée selon un calcul complexe : la somme des intérêts que vous remboursez chaque mois correspond à un pourcentage (le taux immobilier) du montant que vous devez encore rembourser à la banque. Et comme vous amortissez la part du capital restant dû tous les mois, la part des intérêts diminue à chaque mensualité.

C’est là que la question de savoir quand renégocier son prêt immobilier devient cruciale :

• Si vous êtes encore dans les premières années de votre crédit, la part des intérêts dans vos mensualités est encore importante. Alors un taux plus bas peut vraiment faire la différence et alléger sensiblement ce que vous remboursez chaque mois.
• En revanche, si vous arrivez en fin de prêt, disons à 2 ou 3 ans de la dernière mensualité, l’essentiel de ce que vous payez concerne déjà le capital. Autrement dit, renégocier à ce moment-là risque de vous coûter plus d’efforts que cela ne vous rapporte d’économies.

Piège n°3 : ne pas prendre en compte l’intégralité des frais liés au rachat de crédit

C’est un classique à ne surtout pas négliger quand on pense à racheter son prêt immobilier ! Le rachat de crédit génère des frais, lesquels ?

• le remboursement anticipé de votre prêt actuel auprès de votre ancienne banque,
• la mise en place d’un nouveau prêt avec votre nouvelle banque.

Ces frais peuvent parfois grignoter vos économies, au point de réduire à peau de chagrin les gains attendus. Finalement, vous pensez avoir renégocié pour gagner quelques centaines d’euros… mais parfois rien du tout.

Rachat de crédit : des frais liés à votre ancien prêt…

En remboursant votre prêt plus tôt que ce qui était prévu, il y a de fortes chances que la banque applique des indemnités de remboursement anticipé (IRA). Ces frais viennent compenser le manque à gagner dû aux intérêts que vous n’allez pas payer. Ils sont encadrés par la loi et ne peuvent pas dépasser :

• 6 mois d’intérêts,
• ou 3 % du capital restant dû.

Seul le plus petit des deux montants peut vous être demandé, mais ces frais peuvent tout de même s’élever à plusieurs milliers d’euros. Il est possible d’obtenir une exonération des IRA au moment de négocier votre emprunt ; pensez donc à vérifier dans votre contrat si ces frais s’appliquent dans votre cas ou pas.

…mais aussi à votre nouvel emprunt

Vous devez vous acquitter de frais supplémentaires au moment de signer le nouvel emprunt de votre rachat de crédit. Contracter un nouveau prêt immobilier entraîne toujours des coûts. C’est ainsi le cas avec la garantie. Avec le Crédit Logement, vous pourrez généralement récupérer 75 % du montant que vous avez payé au moment de faire votre premier emprunt. Malgré tout, ne manquez pas d’intégrer ses dépenses dans votre calcul. Sans oublier que qui dit nouveau prêt dit également nouveau dossier… et donc frais de dossier !

Piège n°4 : ne pas comparer les offres de rachat de crédit

Vous l’aurez compris, faire racheter son prêt immobilier ressemble beaucoup à la simple souscription d’un prêt immobilier. D’où l’importance de comparer les offres sur le marché comme vous l’aviez sans doute fait lors de votre prêt immobilier initial.

Pour éviter ce piège lié au rachat de crédit, Pretto vous propose un outil de simulation de rachat de crédit immobilier qui vous permet d’accéder de manière immédiate, et sans avoir besoin de nous donner vos coordonnées, aux taux et conditions auxquels vous pouvez prétendre.

Chez Pretto, on vous contacte uniquement si vous le souhaitez, après que vous ayez toutes les infos en main. Si vous décidez d’aller plus loin, un expert Pretto peut alors prendre en charge la négociation de votre prêt, directement auprès des banques, en votre nom.

• Vous gagnez du temps, car tout se fait en ligne, depuis votre espace client. Pas besoin de vous déplacer ou d’accumuler les rendez-vous.
• Vous gagnez de l’argent, grâce à un courtier qui connaît les rouages des banques et sait comment valoriser votre dossier pour obtenir le meilleur taux.

Sachez que notre rémunération vient uniquement quand votre prêt est signé et débloqué. Pas avant. Autrement dit, notre intérêt est clair : vous décrocher les meilleures conditions et vous accompagner jusqu’au bout.

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