Le don familial ou le prêt familial : un coup de pouce !

Si vous achetez un appartement ou une maison, il est possible que vos parents, grand-parents ou oncles généreux veuillent vous aider financièrement. Le don familial est une chose courante et encadré par la loi. Nous vous expliquons ce qu’il faut savoir avant d’accepter ce type de financement, venant d'un proche.

1. L'apport personnel, un atout indiscutable pour votre projet immobilier

Afin de financer votre projet immobilier, la première étape est de calculer votre capacité d’emprunt. Elle permet de déterminer votre budget et le prix du bien que vous pouvez acheter.

Le calcul de la capacité d’emprunt se fait grâce à vos revenus, vos charges, vos loyers, vos crédits en cours ainsi que le montant de votre apport personnel et la durée de crédit immobilier. Cet apport est la somme que vous avez à disposition. Il est constitué de votre épargne, d’un don familial ou d’un prêt familial.

Le montant de l’apport est important. Il influence le taux immobilier et favorise votre image de ‘bon emprunteur’ auprès de la banque. Avec de l'épargne, vous présentez moins de risque quant à votre capacité à rembourser le prêt car vous avez l’habitude d’épargner mensuellement.

De plus, l’apport personnel finance les frais de notaire et de mise en place de la garantie. Les banques demandent, généralement, un apport personnel de 10 % du prix du bien. Si vous n’avez pas assez d’économies disponibles, vous avez plusieurs solutions.

Vous pouvez obtenir un prêt immobilier sans apport. Les banques comprennent qu’un jeune diplômé, jeune actif n’a pas encore eu l’opportunité de se constituer un apport réel.

Emprunter sans apport pour un investissement locatif c'est possible aussi avec certaines banques.

Vous pouvez demander de l’aide à votre famille pour constituer un apport personnel suffisant. Deux possibilités existent : soit vous recevez une somme d’argent sous forme de don, soit vos proches réalisent un prêt à taux 0. Nous reviendrons aux obligations légales dans le cas d’une donation et d’un prêt familial.

2. Le prêt familial, un prêt à taux zéro

Un de vos proches souhaite vous aider lors de votre achat immobilier en vous prêtant de l’argent. Pour éviter les conflits liés à un prêt d’argent, nous vous conseillons de suivre quelques règles. Le prêt familial reste un prêt. Tous les mois, vous remboursez votre prêteur.

Attention, sans mensualité de remboursement, un prêt familial peut être perçu par l’administration fiscale comme une donation déguisée.

Les modalités du prêt familial

Votre grand mère, votre oncle ou encore votre frère souhaite vous prêter de l’argent. Cependant, le prêteur ne souhaite pas recevoir d’intérêt. La bonne nouvelle avec un prêt familial est que vous fixez avec le prêteur le taux d’intérêt. Il peut donc être nul.

Le prêteur souhaite avoir des intérêts, vous pouvez également mettre en place un prêt familial avec des intérêts. Dans ce cas, renseignez-vous sur le taux nominal du moment.

Un prêt familial comme tous les types de prêt doit être déclaré au fisc. Un prêt d’un montant inférieur à 760 € n’a l’obligation d’être déclaré. En revanche, pour un montant supérieur, vous devez l'enregistrer à la caisse des impôts de votre localité. Les impôts vous demandent de remplir le formulaire Cerfa n°10142\*06 aussi appelé formulaire 2062.

De plus, le code civil oblige la déclaration à l’écrit d’un prêt même familial lorsque celui-ci porte sur un montant supérieur à 1 500 €. Pour cela, vous devez rédiger un contrat de prêt, l'imprimer en deux exemplaires minimum et le faire signer par les deux parties. Vous pouvez également rédiger une reconnaissance de dette sous seing privée ou devant un notaire.

• L’acte sous seing privé : la solution la plus simple et surtout la moins chère. Vous devez y mentionner la durée du prêt, le montant, le taux d’intérêt et les modalités de remboursement.
• Devant un notaire : les frais sont plus importants. Cependant, en cas de litige, il sera plus simple de faire intervenir un huissier.

Attention, un prêt familial aura un impact sur votre taux d'endettement

Vous avez déjà entendu parlé du taux d’endettement. C’est le ratio entre vos charges financières et vos revenus disponibles. Les banques estiment qu’un taux d’endettement supérieur à 35 %, ne vous permettra pas de rembourser vos mensualités tout en gardant un rythme de vie décent.

En résumé, la somme de vos charges récurrentes et des mensualités de votre nouveau prêt ne peut pas excéder une certaine part de vos revenus.

Vous ne voulez pas vous retrouver dans la situation où vous n’êtes pas capable de rembourser vos emprunts.

Vous réalisez un prêt familial à taux zéro, cela reste un prêt qu’il vous faudra rembourser. Par conséquent, ce prêt va augmenter votre taux d’endettement et vous devez tenir votre banque au courant de son existence.

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3. Le don familial, une aide non négligeable et réglementée

Un membre de votre famille souhaite vous faire un don familial pour vous aider à réaliser un achat immobilier. Ce don permet d’augmenter votre apport personnel. La loi encadre les dons familiaux. Dans certains cas, ils peuvent être exonérés d’impôts. Nous vous détaillons les conditions.

Un don manuel ou un présent d'usage

La loi encadre les donations et les prêts entre particuliers. Tous les dons doivent être en principe déclarés à l’administration fiscale. Cependant, la loi fait une différence entre un don manuel et un présent d’usage.

Un présent d’usage est considéré comme un cadeau remis à un proche. Ce cadeau peut être matériel ou immatériel comme de l’argent. Cependant, la somme d’argent doit rester « raisonnable » au vue de vos revenus, votre patrimoine.

Le don manuel est le plus souvent un don d’argent. La donation familiale est encadrée par la loi. Un don inférieur à 15 000 € ne doit pas obligatoirement être déclaré à l’administration fiscale. Attention, le don familial ne peut pas porter sur un bien immobilier.

Déclarer le don familial

Un proche souhaite vous faire un don familial, pour cela, vous allez devoir le déclarer. La déclaration doit être faite dans le mois suivant la date du don. Par la suite, la donation est exonérée dans certains cas. Nous y revenons plus bas.

Vous formalisez cette déclaration en remplissant le formulaire cerfa n° 2735 en double exemplaire et vous déposez le tout au service chargé de l’enregistrement du domicile du donataire. Consultez le site des impôts pour trouver l’annuaire des services chargés de l’enregistrement !

Le don familial : exonérations et conditions d'application

L’Etat Français encadre les donations. Dans certains cas, le donateur et vous peuvent être exonérés d’impôts. Les conditions suivantes doivent être respectées :

• Condition d’âge : vous devez être majeur et le donateur doit avoir moins de 80 ans le jour de la transmission
• Condition de parenté : vous ne pouvez recevoir de don familial exonéré que de vos parents, grands-parents ou arrière-grands-parents et de vos oncles et tantes ou grands-oncles et tantes s’ils n’ont pas de descendance directe

Par ailleurs, l’exonération s’applique dans la limite de 31 865 € par tranche de 15 ans. Cela signifie que vous ne pouvez pas dépasser cette somme par donateur, mais vous pouvez cumuler les dons pour augmenter votre apport personnel.

Il existe aussi des abattements personnels en fonction du lien de parenté. Par exemple, si vous recevez un don familial de vos parents, vous bénéficiez d’un abattement supplémentaire de 100 000 €.