Le prêt hypothécaire : vos biens immobiliers comme garantie

Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier, vous souhaitez acheter votre résidence secondaire ou faire un investissement locatif ?

Le prêt hypothécaire est un type d'emprunt qui vous permet de mettre en garantie ce bien.

Le prêt hypothécaire : définition

Ainsi, le prêt hypothécaire correspond au crédit accordé en échange de la mise en hypothèque de votre bien immobilier. Ce prêt hypothécaire peut porter sur un seul ou plusieurs biens immobiliers, qu’il s’agisse du bien acquis ou encore des biens qui composent le patrimoine immobilier de l'emprunteur.

Quelle est la différence entre prêt hypothécaire et prêt immobilier ?

Le prêt immobilier permet de financer une partie ou l'ensemble de l'acquisition d'un bien immobilier, d'un projet de construction ou de travaux. Tandis que le crédit hypothécaire est un crédit adossé à une hypothèque.

Le prêt hypothécaire : la solution de financement pour les propriétaires

En France, le prêt hypothécaire est moins commun par rapport à d’autres pays comme les pays anglo-saxons par exemple. En effet, les banques étrangères ont plus tendance à étudier la garantie immobilière qu’elles peuvent prendre.

L’hypothèque comme garantie de votre crédit immobilier

Vous savez déjà que la banque vous demande une garantie pour pallier les risques de difficultés de remboursement de votre crédit immobilier. Il existe deux types de garanties. Les garanties réelles et personnelles :

• Une garantie personnelle : des organismes comme le crédit logement étudient votre dossier afin de vérifier votre capacité de remboursement.

Ces organismes font l’étude du dossier indépendamment des banques. Ces organismes sont en mesure de rembourser votre prêt en cas de défauts de paiements.

• Une garantie réelle : est une garantie prise sur un bien immobilier.

Il peut s’agir d’une inscription de privilège de prêteur de deniers ou d’une hypothèque.

La marge hypothécaire correspond au montant de votre crédit immobilier

La marge hypothécaire est la somme d’argent que votre banque peut vous prêter en contrepartie de l’hypothèque prise sur un bien.

Pour définir la marge hypothécaire, la banque prend en compte le montant estimé du bien hypothéqué, le solde des prêts qu’il vous reste à rembourser sur ce bien et ce qu’on appelle le ratio hypothécaire.

Le ratio hypothécaire est le rapport entre le montant du crédit et la valeur de votre bien hypothéqué. C’est l’indicateur de la faisabilité de votre projet. Chaque banque définit dans sa politique de risque le montant minimum et maximum acceptable pour financer un projet. Le ratio hypothécaire varie entre 70 % et 80 % du prix du bien.

Maintenant que vous avez défini le ratio hypothécaire, comment calculer la marge hypothécaire ?

Le fonctionnement du crédit hypothécaire

Le crédit hypothécaire est accessible à la fois aux particuliers mais aussi aux professionnels, dès lors qu’ils sont propriétaires d’un bien immobilier qu’ils souhaitent mettre en garantie.

Une particularité pour ce type de prêt : il faut obligatoirement que le bien hypothéqué soit au nom de l’emprunteur. Si l’emprunteur n’est pas unique propriétaire du bien, tous les co-propriétaires devront se porter cautions hypothécaires.

Le prêt hypothécaire : pour qui ? Pour quoi ? Comment ?

Le prêt hypothécaire pour avoir des liquidités disponibles

Pour la plupart des Français, le prêt hypothécaire est synonyme de liquidités. Vous avez un patrimoine immobilier et souhaitez investir dans un autre achat immobilier, une voiture ou un voyage : mettre sa résidence en hypothèque peut être la solution.

Le prêt hypothécaire est souscrit par des personnes qui ont un patrimoine immobilier conséquent avec pour objectif de dégager des liquidités de celui-ci, sans avoir à vendre.

A l’inverse, le prêt est non-affecté lorsque la somme est versée directement sur le compte du client sans droit de regard par la banque sur l’utilisation des fonds.

Pour cela, la garantie prise par les banques, sera une garantie hypothécaire de 1er rang. Cela signifie que vous ne devez pas avoir déjà hypothéqué le bien au profit d’un tiers (garantie réelle ou caution, c’est-à-dire au profit d’une autre banque prêteuse.

Si vous avez un prêt en cours sur le bien que vous souhaitez mettre en garantie, la solution sera de faire racheter le capital restant dû à la banque qui vous accompagne pour le prêt hypothécaire. Elle récupère alors la garantie de 1er rang.

Le prêt hypothécaire pour certaines situations

Maintenant, vous êtes incollable sur les spécificités du prêt hypothécaire ! Pour être vraiment expert, il vous manque quelques informations sur les situations où ce type de prêt peut être la solution pour votre projet.

Tout d’abord, le prêt hypothécaire peut être affecté ou non affecté. Nous vous avons expliqué plus haut qu’un prêt affecté est un prêt où l’on peut avoir une traçabilité. Comme par exemple pour :

• Un achat immobilier à l’étranger
• L’achat d’un bien immobilier lorsque vous êtes non-résident
• Couvrir des frais de succession
• Effectuer un rachat de crédits

Dans le cas d’un achat à l’étranger ou dans un achat en France pour un non-résident, la banque ne peut prendre de garantie sur un bien étranger. En effet, en cas d’impayé la législation ne permet pas à une banque française de saisir un bien à l’étranger. Il vous faut donc mettre en hypothèque un bien présent sur le territoire français.

Vous pouvez également souscrire un crédit hypothécaire non-affecté. Vous êtes libre quant à l’utilisation des fonds. Ils peuvent servir par exemple à financier plusieurs projets comme :

• Le financement d’une création d’entreprise ou un investissement
• Une donation
• L’achat d’un bien : une voiture, un bateau ou avoir des liquidités pour réaliser un voyage.

Dans ces cas-là, la banque versera directement sur votre compte la somme empruntée. Cependant, les banques sont souvent plus réticentes à octroyer des prêts hypothécaires non-affectés.

Les conditions de souscription d’un prêt hypothécaire

Vous avez pris rendez-vous avec votre banquier pour discuter de votre demande de crédit hypothécaire ? Avant ça, il faut savoir plusieurs choses sur les conditions d’octroi des prêts de ce type.

Si vous avez un patrimoine immobilier conséquent, vous pouvez demander à faire estimer l’ensemble de votre patrimoine afin d’obtenir un montant plus important. Votre hypothèque portera donc sur l’ensemble de vos biens.

Le montant du prêt hypothécaire est corrélé à la durée de celui-ci. La banque fait attention à ce que le taux d’endettement corresponde à votre capacité de remboursement. En général, un prêt hypothécaire dure entre 7 et 25 ans comme pour un prêt immobilier classique.

Quelles banques font du prêt hypothécaire ?

En fonction de votre profil et de leur politique commerciale, toutes les banques n'acceptent pas l'hypothèque. Gardez également en tête que pour un achat immobilier, les banques vont généralement passer par un organisme de caution. L'hypothèque est souvent une solution de dernier recours.

Parmi nos partenaires, citons par exemple :

• Le Crédit du Nord
• BNP
• Banque Populaire
• BRED
• LCL
• Société Générale

Pour un prêt hypothécaire vous devez passer devant le notaire

Mettre en place une hypothèque implique de signer un acte authentique devant notaire. La constitution de ce type de contrat fait partie du monopole des notaires. Sans cela, elle n'a aucune valeur juridique.

Il doit par ailleurs en informer le service de la publicité foncière : cela permet entre autre d'empêcher toute vente à l'insu de la banque prêteuse.

Comment rembourser un prêt hypothécaire ?

Tout comme un prêt immobilier classique, le prêt hypothécaire se rembourse suivant un échéancier fixé dans le contrat. Vous déterminez ainsi des mensualités afin de rembourser le capital et les intérêts tout au long du crédit. Mais, il est également possible de faire un crédit hypothécaire in fine.

D’ailleurs, le crédit hypothécaire est souvent réalisé sous la forme d’un prêt in fine. Ce qui veut dire que pendant toute la durée du prêt, vous ne payez que les intérêts. Le remboursement du montant du prêt se fera en une seule fois : à la dernière échéance.

Pour permettre à l’emprunteur de rembourser le moment venu, les banques demandent souvent d’épargner sur un produit d’assurance vie la somme empruntée. Celle-ci vous servira à rembourser le prêt à la dernière mensualité.