Impôt sur la fortune immobilière : allez-vous devoir le payer en 2025 ?

"Suis-je concerné par l'IFI ?" C'est une question que se posent de plus en plus de propriétaires, notamment avec la valorisation de l'immobilier ces dernières années. Créé en 2018 pour remplacer le célèbre ISF, l'Impôt sur la Fortune Immobilière reste mystérieux pour beaucoup. On vous explique tout.

Un peu d'histoire pour comprendre

Souvenez-vous, avant 2018, on parlait de l'ISF, qui taxait tous les types de patrimoine : actions, œuvres d'art, immobilier... Le gouvernement Macron a changé la donne en créant l'IFI, qui ne concerne plus que l'immobilier. L'idée ? Encourager l'investissement dans l'économie tout en maintenant une contribution des grands patrimoines immobiliers.

À partir de combien est-on concerné ?

La barre est fixée à 1,3 million d'euros de patrimoine immobilier net. Un seuil qui peut paraître élevé mais qui, du fait de la valorisation immobilière, peut concerner des gens de la classe moyenne. “J’ai hérité du pavillon de mes parents, situé dans une ville cotée du 92. En trente ans, le foncier y a explosé. Résultat, j’y suis aujourd’hui assujetti, alors que je touche 30K de revenus nets à l’année” explique Simon, commercial de 34 ans.

Attention à bien tenir compte de vos crédits en cours pour savoir si vous êtes concerné ou non. Un exemple ? Si votre patrimoine immobilier vaut 1,5 million d'euros mais qu'il vous reste 300 000 euros de crédit à rembourser, vous passez sous la barre fatidique. Pas d'IFI à payer !

Comment l’IFI se calcule concrètement ?

Le calcul est progressif, un peu comme l'impôt sur le revenu. Il commence à partir de 800 000€, avec des taux qui augmentent par tranches. Imaginons que vous possédiez un patrimoine immobilier de 1,5 million d'euros (après déduction des crédits). Vous paierez :

• 0,50% sur la partie entre 800 000€ et 1,3 million
• 0,70% sur le reste jusqu'à 1,5 million

Où va cet argent ?

Contrairement à ce qu'on pourrait penser, l'IFI n'est pas un impôt "fléché". Les 1,9 milliard d'euros qu'il a rapporté en 2023 (les chiffres 2024 ne sont pas encore connus) sont allés dans le budget général de l'État. C'est moins que l'ancien ISF et ses 5 milliards, mais cela reste une contribution significative !

Quels biens sont concernés ?

Tout ce qui est immobilier compte. Votre résidence principale (avec une ristourne de 30% sur sa valeur), votre maison de vacances, vos investissements locatifs, vos parts de SCI... En revanche, l'immobilier professionnel et ce que vous détenez via une assurance-vie échappent à l'IFI.

Comment réduire la note ?

Il existe des solutions pour réduire son impôt sur la fortune immobilière. Plusieurs stratégies sont possibles.

Réduire la valeur taxable de son immobilier. Pour cela, déduisez :

• les emprunts en cours
• les travaux de rénovation
• certaines charges comme la taxe foncière

A noter : l’immobilier utilisé pour votre activité professionnelle peut être totalement exonéré.

Transmettre intelligemment

• Faire une donation à vos enfants peut alléger votre patrimoine taxable.
• Démembrer un bien (nue-propriété/usufruit) permet d’éviter d’être taxé sur la totalité.

Investir sans être trop taxé

Si vous souhaitez investir dans la pierre, voilà des solutions pour éviter de vous voir trop imposé :

• investissez en bourse dans des sociétés immobilières cotées (REITs, SIIC), car elles ne sont pas concernées par l’IFI.
• certaines SCPI et OPCI offrent des avantages fiscaux intéressants

Pensez aux dons

Les dons à des associations ou fondations reconnues permettent de réduire 75 % du montant donné sur votre IFI (plafonné à 50 000 € par an). Par exemple : Un don de 10 000 € à une fondation = 7 500 € d’IFI en moins.

Si vous approchez du seuil, pas de panique ! L'important est d'avoir une vision claire de votre situation. Entre crédits en cours, projets d'acquisition et possibilités d'optimisation, de nombreuses solutions existent.

Vous vous posez des questions sur l'IFI ? Nos experts sont là pour vous aider à y voir plus clair. Sans jargon ni complexité inutile, nous vous accompagnons pour faire les meilleurs choix pour votre patrimoine immobilier.