Le syndic de copropriété : 5 minutes pour tout comprendre

Dans une copropriété, chaque propriétaire possède une part de l’immeuble et bénéficie des parties communes comme le hall, l’ascenseur ou le jardin.

Pour assurer la bonne gestion de l’ensemble, le syndic de copropriété entre en jeu. Il s’agit d’une entité responsable de l’entretien, des réparations et de l’application des règles communes. Dans cet article, Pretto vous explique en détail le rôle et l’importance de la copropriété et du syndic pour une cohabitation des plus harmonieuses.

Qu’est-ce que le syndic de copropriété ?

L’activité de syndic de copropriété est réglementée et codifiée.

Ce dernier est chargé de représenter légalement la copropriété. Le syndic peut être une personne physique ou morale.

Les différents types de syndic

Les syndics professionnels

Un syndic professionnel est une société dont le métier est de représenter légalement des copropriétés, moyennant rémunération.

Ce métier est très réglementé (notamment par les lois Élan et Hoguet).

Les copropriétaires français font majoritairement appel à ce type de syndic, ce qui se traduit par des charges parfois conséquentes. Ces sociétés fonctionnent à la vacation horaire, c’est-à-dire qu’elles facturent à la copropriété le nombre d’heures qu’elles ont passé sur leur dossier.

Les syndics non professionnels

Moins connue du grand public, cette forme de syndic est garantie par la loi de 1965.

Elle offre la possibilité de désigner des syndics bénévoles ou coopératifs, élus en AG parmi les copropriétaires.

Quelles sont les missions du syndic de copropriété ?

En tant que représentant légal du syndicat des copropriétaires, le syndic a trois missions principales :

La gestion financière de la copropriété

Chaque année, le syndic de copropriété doit proposer un budget prévisionnel pour couvrir les dépenses courantes et les éventuelles réparations nécessaires. Ce budget est soumis au vote des copropriétaires lors de l’AG.

Par exemple, si l’ascenseur nécessite une maintenance coûteuse, c’est le syndic qui inclut cette dépense dans le budget à approuver. De plus, le syndic est responsable d’ouvrir et de gérer un compte bancaire au nom du syndicat des copropriétaires pour assurer une transparence financière totale.

La gestion administrative de la copropriété

Le syndic de copropriété doit maintenir à jour la liste des copropriétaires, ce qui est crucial pour assurer que toutes les communications et les convocations aux AG parviennent aux bonnes personnes. Il doit aussi tenir à jour la fiche synthétique de la copropriété, un document résumant les données financières et techniques de l’immeuble.

Par ailleurs, il veille à l’exécution du règlement de copropriété et à l’application des décisions prises en AG. Par exemple, si une décision est prise pour installer des boîtes aux lettres neuves, c’est le syndic qui coordonne cette installation.

Veiller à l’entretien de l’immeuble

Le syndic est également chargé de la maintenance et de l’entretien des parties communes de l’immeuble. Cela inclut la propreté des espaces communs, la sécurité et la salubrité de l’immeuble.

Ainsi, le syndic peut organiser le nettoyage régulier des couloirs et du hall d’entrée, superviser les travaux de réparation des toitures ou encore assurer que le jardin commun est bien entretenu. En cas de problème, comme une fuite d’eau dans les parties communes, c’est au syndic de prendre les mesures nécessaires pour résoudre rapidement la situation.

Comment le syndic de copropriété est-il désigné ?

Pour une copropriété existante

Si vous faites partie d’une copropriété déjà établie, vous devrez désigner votre syndic à la majorité absolue lors d’une AG.

Si vous ne disposez pas de conseil syndical, vous n’êtes pas tenus de faire de mise en concurrence.

Pour une nouvelle copropriété

Il est possible que vous preniez part à cette aventure qu’est la création d’une copropriété, ce qui est le cas lorsque vous achetez un bien dans un immeuble nouvellement construit.

Le promoteur immobilier désigne alors un syndic provisoire en rédigeant le règlement de copropriété.

Ce syndic doit convoquer la première AG de la copropriété, à l’issue de laquelle est désigné un syndic par un vote à la majorité absolue des copropriétaires. Le syndic provisoire peut bien sûr être engagé.

Comment changer de syndic de copropriété en cours de mandat ?

C’est tout à fait possible ! Et ce même avant la fin du contrat qui vous lie à votre syndic.

Il vous suffit de demander à votre syndic d’ajouter à l’ordre du jour sa propre révocation, après avoir procédé à une mise en concurrence de plusieurs projets de contrats de syndics différents.

La décision de ne pas renouveler un mandat peut également venir de votre syndic. Il doit en informer la copropriété au moins trois mois avant la tenue de l’AG.

Combien coûte un syndic de copropriété ?

Le coût d’un syndic de copropriété peut varier en fonction de la taille de la copropriété, la localisation de l’immeuble ou de la résidence, et les services spécifiques fournis par le syndic.

Les honoraires de gestion courante

Les honoraires de gestion courante couvrent les tâches administratives, financières et d’entretien de l’immeuble. Par exemple, pour un immeuble à Paris, les honoraires peuvent être plus élevés en raison de la complexité de la gestion et du coût de la vie. Pour une copropriété de taille moyenne dans la capitale, ces honoraires peuvent varier de 250 à 350 euros par lot et par an.

En revanche, dans une résidence en copropriété dans le Sud-Ouest, les honoraires peuvent être plus abordables, allant de 150 à 250 euros par lot et par an. Ces honoraires incluent la gestion des assemblées générales, la tenue des comptes et la supervision des travaux d’entretien courants.

Les frais annexes

En plus des honoraires de gestion courante, il existe des frais annexes pour des prestations spécifiques non incluses dans le contrat de base.

Si l’on reprend notre exemple de la copropriété parisienne, l’organisation de travaux exceptionnels comme la rénovation de la façade peuvent coûter entre 5 000 et 10 000 euros pour l’ensemble de la copropriété, répartis entre les copropriétaires selon leur quote-part. Dans une résidence en copropriété dans le Sud-ouest, des travaux similaires pourraient coûter moins cher, autour de 3 000 à 7 000 euros, en raison des coûts de main-d’œuvre et de matériaux souvent inférieurs.

Les frais de gestion technique et d’entretien

Les frais de gestion technique et d’entretien concernent les interventions spécifiques et la maintenance régulière de l’immeuble.

Par exemple, pour une copropriété à Paris, le contrat de maintenance d’un ascenseur peut coûter entre 2 000 et 3 000 euros par an. Dans le Sud-ouest, ce coût pourrait être réduit à environ 1 500 à 2 500 euros par an. Ces frais sont généralement répartis entre les copropriétaires en fonction de leurs tantièmes.

Tout ce qu’il faut savoir sur le contrat d’un syndic de copropriété

Le contenu d’un contrat de syndic est réglementé. Il existe un contrat-type qui doit contenir la durée du mandat (dates de début et de fin), les conditions de rémunération ainsi que les conditions d’exécution de la mission.

La durée du mandat

Il existe plusieurs cas de figure, avec une seule constante : elle doit être votée en AG.

Si votre syndic (ou toute personne qui lui est liée : concubin, employé) a pris part à la construction de l’immeuble (en tant que promoteur ou architecte), la durée maximale du contrat est d’un an.

Dans tous les autres cas, la durée maximale d’un mandat est de trois ans.

Conditions de rémunération

Les conditions de rémunération du syndic doivent être détaillées de manière transparente. On y retrouve les honoraires de gestion courante, les frais annexes et les éventuels frais supplémentaires pour des prestations spécifiques. Par exemple, le contrat pourrait préciser que les honoraires de gestion courante sont de 200 euros par lot et par an, et que des frais supplémentaires de 50 euros sont appliqués pour chaque AG extraordinaire organisée.

Missions et responsabilités

Le contrat doit décrire clairement les missions et responsabilités du syndic. Cela inclut la gestion administrative, financière et technique de la copropriété. Par exemple, le syndic peut être responsable de la gestion des comptes bancaires de la copropriété, de l’organisation des assemblées générales, de la mise à jour du règlement de copropriété, et de la supervision des travaux d’entretien.

Modalités de résiliation

Les modalités de résiliation du contrat doivent être définies. Cela inclut les conditions sous lesquelles le contrat peut être résilié avant la fin du mandat, que ce soit par le syndic ou par les copropriétaires. Par exemple, le contrat peut prévoir une résiliation avec un préavis de trois mois en cas de non-respect des obligations contractuelles.

Prestations supplémentaires

Le contrat doit également mentionner les prestations supplémentaires qui ne sont pas incluses dans les honoraires de gestion courante, ainsi que leurs tarifs. Cela permet aux copropriétaires de savoir à quoi s’attendre en cas de besoin de services additionnels, comme l’organisation de travaux exceptionnels ou la gestion de contentieux.