Achat immobilier comptant : est-ce une bonne idée ?

Acheter comptant, c'est le rêve de nombreux acquéreurs ! Plus simple, plus rapide, sans dette… Mais est-ce vraiment une bonne idée ? Spoiler : pas vraiment et on vous explique pourquoi.

"Forcément Pretto, vous êtes courtier, vous n'allez pas dire le contraire". Et pourtant, on pourrait mais dans ce cas précis, plusieurs acteurs du monde de l'immobilier s'accorde à dire la même chose. Car si l'opération est pratique sur le papier, elle vous empêche de vraiment tirer profit de votre argent.

Acheter comptant, un avantage auprès du vendeur

Pour le vendeur, l’achat immobilier comptant est une garantie , car l’acheteur possède déjà la somme pour le règlement de l’appartement ou de la maison. Attention, le vendeur demandera toutefois un justificatif de capacité financière pour s’en assurer.

À l’inverse, si l’achat n’est pas comptant, la vente dépend alors de l’obtention d’un crédit de l’acheteur potentiel. Dans la promesse de vente, à ne pas confondre avec le compromis de vente, il est très souvent précisé une clause suspensive rejetant la vente en cas de non-obtention d’un crédit immobilier pour financer l’acquisition du logement.

L’aspect psychologique de l’achat comptant

Nombre d’acheteurs immobiliers apprécient l’idée de ne pas avoir de dettes, qu’ils perçoivent comme une épée de Damoclès.

Car il est vrai que le prêt immobilier implique généralement de :

• prendre connaissance d’un système pouvant être complexe (sauf lorsqu’on est bien accompagné) et d’apprendre l’ensemble des notions présentes dans les contrats
• de gérer ses finances et ses comptes bancaires avec parcimonie
• de contracter une assurance emprunteur, avec les mêmes problématiques psychologiques qu’évoquées pour le crédit

Acheter comptant vous permet de garder la totalité de votre capacité d’endettement pour d’autres projets : un prêt consommation pour des travaux, un investissement locatif, une résidence secondaire...

Faut-il acheter comptant ou emprunter ?

Tout dépend de vos préférences. Pour certains, emprunter permet tout d’abord de préserver leur épargne, qui servira à couvrir des frais ponctuels et autres imprévus importants.

Cette épargne peut aussi être investie dans des projets avecdes rendements supérieurs aux taux de l'emprunt, et ainsi, générer des revenus plus élevés que les mensualités reversées auprès de l'établissement bancaire et de l'assurance. On parle alors d'effet de levier. Ces projets peuvent être liés à l’investissement immobilier.

Certains investisseurs professionnels parviennent ainsi à générer des revenus attractifs avec l’argent emprunté : ils investissent dans des biens immobiliers locatifs à fort rendement, dont les loyers couvrent les mensualités de l’emprunt. Ne dépensant pas d’argent ou peu avec leurs investissements, ils peuvent alors facilement réemprunter… et réinvestir.

Comment savoir si l’achat comptant vaut le coup ?

L'achat comptant ne vaut pas toujours le coup, c'est la raison pour laquelle il faut calculer le rendement.

Calcul du rendement que vous pouvez obtenir si vous achetez comptant

Calculer un rendement est relativement aisé, la formule est la suivante :

Pour le calcul de rentabilité nette, il faut déduire tous les frais (sauf l’impôt sur le revenu) :

• déduire les impôts,
• déduire les prélèvements sociaux (CSG et CRDS).

La défiscalisation immobilière permet de rentabiliser ses investissements locatifs indirectement pas les économies réalisées sur ces impôts. Mais attention : derrière les promesses, tous les dispositifs ne se valent pas… et certains peuvent s’avérer peu rentables.