Carnet de vacances estival : 5 petits calculs pour tout comprendre à la capacité d’emprunt

Il fait 28°, vous avez les pieds dans l’eau… quand soudain, un ami glisse l’air de rien :

« Tiens, t’as vu ? Les taux immo remontent un peu ce mois-ci. » Ni une, ni deux, vous dégainez votre calculette et vous vous allongez sur votre serviette pour jouer au cahier de vacances de l’immo Pretto. Quelques petits problèmes bien sentis, et vous saurez exactement ce que cette hausse peut changer pour vos projets.

1 – Jean-Loup et son appart cosy

Jean-Loup souhaite acquérir un 2 pièces à Lyon. Avec ses 2 500 € nets par mois, il se demande combien il peut consacrer au remboursement de la mensualité de son futur prêt, jusqu'à ce qu’il découvre le taux d’endettement.

Kézako ? Le taux d’endettement c’est….

a) La somme totale de vos dettes sur l’ensemble de vos biens.

b) Le taux d’intérêt appliqué à votre prêt immobilier.

c) La part maximum de votre salaire que vous pouvez consacrer chaque mois pour le remboursement de votre prêt.

Réponse : c) La part maximum de votre salaire que vous pouvez consacrer chaque mois pour le remboursement de votre prêt.

2 – Petit quiz : c’est quoi, ma vraie capacité d’emprunt ?

On croit souvent que lorsqu’on sollicite un prêt, la banque regarde juste le salaire. En réalité, elle analyse bien d’autres éléments. Testez vos connaissances :

1. La mensualité totale de crédits ne doit pas dépasser environ ____ % des revenus nets.

• 35 %
• 45 %

1. Avant de calculer votre prêt immo, la banque prend en compte vos __________ déjà en cours (auto, conso…).

• Crédits et charges
• Agios

1. À salaire égal, plus la durée du prêt est __________, plus vous pouvez emprunter.

• Courte
• Longue

1. Une épargne régulière, même modeste, __________ la banque.

• Rassure
• Inquiète

1. Bien gagner sa vie mais ne jamais épargner est un signe __________ pour les établissements bancaires.

• Positif
• Négatif

Réponses :

1. 35 % • 2) crédits/charges • 3) longue • 4) rassure • 5) négatif•

Exemple concret : Paul gagne 4 000 € nets tous les mois, mais rembourse 250 € de crédit auto. Il pourra rembourser 1 150 € pour son crédit immobilier, pour respecter la règle des 35 % d’endettement. Et s’il Paul est plutôt “cigale” et n’épargne jamais, son dossier sera considéré moins solide qu’un voisin qui gagne moins mais épargne chaque mois régulièrement.

3 – Vrai/faux : Apport : stop aux idées reçues !

“Il faut 20 à 30 % d’apport pour acheter.”

a) vrai, c’est nécessaire pour que les banques acceptent de financer mes projets.

b) faux, **en réalité les banques demandent plutôt 10% (au minimum) pour couvrir les frais de notaire et de dossier.

Réponse : faux.

“Plus j’ai d’apport, plus j’ai de chances de négocier un bon taux.”

a) Vrai. Augmenter votre apport réduit le montant à emprunter et montre à la banque que vous savez épargner, ce qui diminue son risque et peut faciliter l’obtention de meilleures conditions de prêt.

b) Faux. Mettre plus d’apport ne change rien à votre taux ni à vos chances d’obtenir le prêt.

Réponse : vrai.

“Mieux vaut mettre toute son épargne dans l’apport.”

a) Vrai. Cela rassure la banque et peut améliorer vos chances d’obtenir un meilleur taux.

b) Faux. Engager toute votre épargne Si ça vous laisse sans aucune réserve, c’est risqué.

Réponse : Faux. Les banques aiment aussi voir que vous gardez un peu de trésorerie pour les travaux ou les coups durs.

“On ne peut pas emprunter sans apport.”

a) Vrai. L’apport est obligatoire pour demander un crédit.

b) Faux.** L’apport n’est pas obligatoire, mais il est fortement conseillé pour couvrir les frais de notaire et de garantie, et surtout rassurer la banque.

Réponse : Faux, les banques acceptent des prêts sans apport, surtout si le candidat présente un bon dossier, mais c’est plus rare.

5 – Le calcul “reste à vivre”

Paul gagne 1 500 € par mois. Il a trouvé un prêt avec mensualité de 525 €. Ses charges fixes (hors loisirs) sont de 500 € par mois. Son reste à vivre sera donc de 475€. Mais ce reste à vivre sera-t-il assez solide aux yeux de la banque ?

a) oui

b) non

Réponse : Non, la banque préfère que le reste à vivre soit compris entre 700€ et 1000€ pour une personne seule, afin de soutenir son train de vie.

**Moralité : avant de plonger (dans la piscine) ou dans la recherche du bien de vos rêves, faites vos calculs… et peut-être aussi un tour auprès d’un courtier pour voir si une banque peut vous proposer mieux, sait-on jamais !*