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Le saut de charges : pourquoi les banques y font attention ?
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Que vous en soyez au tout début de vos recherches immobilières ou en pleine demande de financement, il est bon de savoir ce que la banque analyse dans votre dossier de demande de prêt immobilier pour déterminer votre capacité d'emprunt !
Ainsi, vous connaissez peut-être déjà l'apport personnel, le taux d'endettement, voire le reste à vivre, qui vont être pris en compte au moment de faire le calcul de votre prêt. Mais avez-vous entendu parler du saut de charges ? Cet indicateur sert à évaluer le changement de niveau de vie lié à la contraction du prêt immobilier. La banque va donc regarder l'augmentation ou diminution de votre budget lié à l'hébergement suite à votre achat.
C'est un indicateur important pour les établissements bancaires : on vous explique ici pourquoi, et surtout, comment le mettre en valeur dans votre dossier de demande de prêt !
Le saut de charges, un indicateur complémentaire au taux d’endettement
Comment calculer le saut de charges ?
La définition du saut de charges est plutôt simple : il s’agit de la différence entre le montant du loyer et les futures mensualités de votre crédit immobilier.
Le but de cet indicateur est de comprendre si l’augmentation ou la diminution de vos charges suite à la contraction du crédit vous permet de garder un niveau de vie correct.
Mais il ne s'agit pas du seul indicateur que va observer la banque pour évaluer la qualité de votre dossier et le saut de charges doit être étudié en complément d'un autre outil important pour la banque : le taux d'endettement maximum à 35 %.
Qu'est-ce que le taux d'endettement ?
Le taux d'endettement sert à évaluer quelle part de vos revenus est dédiée au paiement de vos charges incompressibles (à savoir le loyer ou la mensualité de crédit, mais aussi les pensions alimentaires par exemple).
Ce taux d’endettement dépend de vos charges mensuelles et donc de vos mensualités de remboursement ainsi que de vos revenus. Dans ce calcul, on prend en compte les charges fixes. Il s’agit des charges récurrentes comme votre loyer, les mensualités d’un éventuel prêt à la consommation ou d’autres types de prêts.
La formule exacte du taux d’endettement est :
Logiquement, c’est le taux d’endettement qui conditionne le montant de vos mensualités afin de ne pas dépasser un endettement supérieur à 35 % de vos revenus.
De plus, il faut bien comprendre que la banque prend en compte certains revenus et n’en comptabilise pas d’autres dans le calcul de votre capacité d’emprunt. Cependant la règle n’est pas la même pour toutes les banques. Chacune a sa politique et donc ses propres conditions.
Généralement, les revenus pris en compte à 100 % sont les CDI, les professions libérales et les artisans commerçants pouvant justifier de 3 ans d'ancienneté.
Les revenus locatifs ne sont pas pris en compte à 100 % mais à 70 %, car il y a des charges que le propriétaire doit payer et le logement peut être vide par période.
Certains revenus ne sont pas du tout pris en compte, encore une fois tout dépend des banques. Par exemple, si vous êtes en CDD ou en contrat d’intérim, les banques ne prendront pas en compte votre revenu dans le calcul de votre capacité à emprunter, sauf cas très spécifiques.
Le taux d'endettement permet donc de voir si la part du budget que vous allez tous les mois au remboursement de vos crédits est cohérent avec vos salaires. Mais pour la banque, il est essentiel d'évaluer votre profil dans son ensemble : ainsi, si vous êtes en dessous de la limite d'endettement mais que vous allez supporter un saut de charges de 500 €, cela pourra inquiéter la banque.
Elle sait que les changements de budget peuvent parfois être difficiles à gérer et si la rupture se fait de manière trop brusque, elle va s'inquiéter sur votre capacité à rembourser vos échéances dans les temps.
Pourquoi le saut de charges peut impacter le taux d’endettement ?
Si votre saut de charges est négatif ou égal à zéro, cela signifie que votre future mensualité est plus faible que votre loyer actuel. Vous êtes donc un emprunteur avec une solvabilité relative. Nous parlons de relativité car vous n’êtes jamais à l’abri d’un accident ou d’un empêchement de remboursement.
Cette solvabilité joue en votre faveur. La banque pourrait dépasser le seuil des 35 % d’endettement si votre saut de charges est négatif et que vous bénéficiez de revenus importants, par exemple. En effet, dans ce cas, votre reste à vivre sera plus important qu’avant le crédit. Les banques peuvent alors considérer que vous pouvez continuer à vivre correctement avec un taux d’endettement plus élevé.
Saut de charges et reste à vivre
Le reste à vivre est un autre indicateur que la banque va suivre de près pour s'assurer de la stabilité de votre situation avant et après le crédit.
Définition du reste à vivre
Le reste à vivre est le montant qu’il vous reste après avoir payé vos mensualités de prêt. Il représente votre revenu réellement disponible. Il s’agit d’un indicateur permettant de connaître le niveau de vie d’un ménage après avoir payé les charges. Les banques calculent le reste à vivre sur une période d’un mois.
La formule exacte est :
Les revenus pris en compte sont les mêmes que pour le taux d’endettement, indiqués plus haut. Concernant les charges fixes, les banques examinent celles liées à votre habitation : le loyer, les mensualités de prêt immobilier. De plus, elles prennent en compte les mensualités d’ autres types de prêts (prêt étudiant, crédit à la consommation).
Pourquoi la banque regarde le saut de charges ET le reste à vivre ?
Comme expliqué plus haut, les banques analysent plusieurs indicateurs de votre fiabilité financière. Elles cherchent ainsi à savoir si vous êtes capable à la fois de rembourser votre emprunt et de continuer à avoir un pouvoir d’achat correct après le remboursement de votre mensualité.
Le saut de charges permet donc de vérifier la cohérence entre votre rythme de vie et le reste à vivre, et donc votre capacité de remboursement.
Afin de mettre votre dossier en valeur, il est toujours intéressant de vous faire accompagner par un courtier immobilier, professionnel du crédit. Celui-ci pourra identifier ce genre de problèmes et vous indiquer la marche à suivre : faut-il repousser votre projet le temps de stabiliser la situation, ou s'agit-il de mettre votre dossier en valeur d'une autre manière ?
Questions - Réponses
Comment calculer le saut de charges ?
Le saut de charges est une simple soustraction entre les mensualités futures de votre crédit et votre loyer actuel. Par exemple, si vous payez un loyer de 900 € et que votre future mensualité est de 1 000 €, le saut de charges est de 1 000 - 900 = 100.
Qu'est-ce que la capacité d'emprunt ?
La capacité d'emprunt est le montant maximum que vous pouvez emprunter à la banque pour financer votre achat immobilier. Elle est calculée en fonction de plusieurs indicateurs, dont le plus important est le taux d'endettement. Additionnée à l'apport, elle représente votre capacité d'achat, à savoir le prix maximum que vous pouvez financer.
Qu'est-ce qui rentre dans le taux d'endettement ?
Le taux d'endettement est le rapport entre vos revenus et vos charges. Les revenus pris en compte sont les salaires (en fonction de votre contrat professionnel) et les revenus locatifs. Les charges sont vos mensualités de crédit (futur prêt immobilier, crédit conso ou étudiant le cas échéant etc) ainsi que les charges récurrentes, comme une pension alimentaire.
Mis à jour le 12 novembre 2025
Catherine BrezekyLead Content chez Pretto
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Diplômée en histoire et d'un master professionnel de journalisme à l'École Supérieur de Journalisme Paris (ESJ), Catherine se spécialise très tôt dans les médias web et le SEO. Elle débute sa carrière au sein de rédactions digitales, notamment chez CCM Benchmark, où elle traite de sujets de société, consommation, bien-être, santé et tendances. Au sein du groupe Webedia, elle pilote une rédaction avec d'importants enjeux d'audience, développe des formats éditoriaux et vidéo pour les réseaux sociaux, et mène des projets brand content en partenariat avec des marques du secteur du luxe. En 2023, elle rejoint Pretto avec un nouveau défi : comprendre et vulgariser les rouages du crédit immobilier, en conciliant exigence journalistique, stratégie de marque et performance digitale.
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