Hausse des taux et fin des décotes : la rentrée des emprunteurs se complique

À peine les paréos et serviettes de plage remisés au placard, les emprunteurs doivent encaisser une mauvaise nouvelle en cette rentrée : les conditions sur le marché du crédit ne vont pas s’améliorer.

Au programme de septembre, fin des décotes chez plusieurs banques et petit rebond des grilles de taux de crédit immobilier. Il va falloir s’adapter.

Les taux d’intérêt augmentent en septembre

On pressentait un frémissement depuis la fin du printemps, c’est acté en septembre : la baisse des taux d’emprunt immobilier est derrière nous.

À la place, de légères hausses pour tous les profils. Voici les taux immobiliers moyens constatés en septembre 2025 par Pretto :

• 3,12% sur 15 ans
• 3,23% sur 20 ans
• 3,33% sur 25 ans

Taux de crédit immobilier nationaux en septembre 2025 :

Variation des taux de prêt immobilier (en pts) vs août 25

Par rapport à mai dernier, le rebond est encore plus important : +0,23 sur 15 ans, +0,24 sur 20 ans et +0,28 sur 25 ans. Pas de doute, les banques ont tendance à réajuster leurs grilles.

L'analyse des taux de septembre en vidéo

Quand le contexte économique et politique nous met du plomb dans l’aile

Alors, pourquoi les taux de crédit immobilier repartent à la hausse en septembre ?

Pour comprendre, il faut s’intéresser au contexte économique européen - notamment à ce qu’il se passe outre-Rhin.

Le 25 juin, le gouvernement allemand, longtemps apôtre de la rigueur budgétaire, a présenté un projet de loi de finances massivement financé par la dette : + 846,9 milliards d’euros de dettes supplémentaires d’ici à 2029. Une vraie rupture avec l’austérité et une aubaine pour les investisseurs, prêts à financer l’économie allemande, jugée plus stable.

Résultat, la dette française est boudée et a vu son coût grimper.

Pour ne rien arranger, le Premier ministre François Bayrou a annoncé qu’il soumettra son gouvernement à un vote de confiance le 8 septembre prochain, suscitant un nouveau sursaut des marchés financiers et de l’OAT 10 ans (le taux auquel l'État emprunte sur les marchés et un vrai indicateur de la santé économique du pays), qui a momentanément passé la barre des 3,5% - son niveau le plus haut depuis l’hiver dernier.

Quel impact pour les emprunteurs ? Les banques se calant sur l’OAT pour calculer leur marge de refinancement (la somme qu’elles gagnent lorsqu’elles prêtent de l’argent) et leurs grilles de taux de crédit immobilier. Si l’OAT grimpe, les taux immobiliers grimpent.

Rien de surprenant donc à voir ces dernières repartir à la hausse en septembre. Et le risque de la chute du gouvernement et de nouvelles législatives n’ont pas de quoi rassurer les investisseurs comme les établissements bancaires.

Les banques adaptent leur politique commerciale

Les acteurs bancaires n’ont pas tardé à prendre en compte ces nouvelles données pour revoir un peu leur politique commerciale.

Dès le mois d’août, plusieurs banques ont annoncé la fin des décotes - qui permettaient jusque-là aux profils les plus valorisés par les banques (hauts revenus, jeunes acheteurs, primo-accédants - ceux qui achètent pour la première fois - ou encore adeptes de la rénovation) d’obtenir des taux plus avantageux que la moyenne.

Sans oublier que les banques ont pour la plupart atteint leurs objectifs de production de crédit, ce qui ne les encourage pas à proposer des offres promotionnelles pour capter de nouveaux clients.

Attention toutefois, ce constat ne vaut pas pour toutes les banques. Et plusieurs maintiennent leurs offres ciblées, notamment envers les jeunes primo-accédants (celles et ceux qui accèdent à la propriété ou n'ont pas été propriétaires durant les 2 dernières années).

Des taux qui devraient continuer d’augmenter d’ici la fin 2025

Dans ce contexte, miser sur l’attentisme pour décrocher un meilleur taux semble être une mauvaise idée.

En effet, on prédisait un rebond des taux pour 2026 (la prédiction de l’Observatoire Crédit Logement, particulièrement clairvoyant en matière d’analyse du marché) et ce dernier a visiblement pris un peu d’avance.

Pour les emprunteurs avec un dossier solide, attendre est donc contre-productif.

Surtout que des leviers existent pour faire baisser son taux de crédit immobilier :

• Avoir recours aux prêts aidés (ex : le PTZ)
• Optimiser son apport
• Comparer plusieurs établissements via un courtier.

Exemple avec ce couple qui a décroché un taux inférieur à 2%, grâce au montage financier de leur courtier.

"La remontée (légère) des taux ne signe pas la fin des projets immobiliers. Elle impose en revanche d’être plus stratégique : comparer plusieurs établissements, optimiser son apport, mobiliser les aides disponibles comme le PTZ ou les prêts bonifiés. Dans ce contexte, les emprunteurs les mieux accompagnés conservent un véritable avantage pour obtenir des conditions compétitives", souligne Pierre Chapon.

Ce qu’il faut surveiller en septembre

Baisse des tarifs du gaz

Bonne nouvelle pour les particuliers se chauffant au gaz : le prix du kWh recule en septembre (-2,41%), passant de 0,10801 à 0,10540€. Un recul qui, pour une consommation moyenne (11 200 kWh à l’année), représente une petite économie de 29€. Reste que le prix de l’abonnement annuel, fixé à 330,80€, demeure à un niveau historiquement élevé, suite à la hausse de la TVA actée au mois d’août.

Retour de la taxe foncière (encore en hausse)

Mauvaise nouvelle en revanche pour les propriétaires, la taxe foncière enregistre une nouvelle hausse en 2025 : +1,7%. En cause, la valorisation des valeurs locatives (l’un des éléments du calcul de la taxe foncière), qui avait déjà grimpé de +3,9% en 2024 et +7,1% en 2023. Les premiers avis ont été envoyés le 25 août et sont disponibles en ligne depuis le 28 août. Vous aurez jusqu’au 20 octobre maximum pour vous en acquitter.

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