Emprunter sur 50 ans : futur probable ou utopie ?

Face à des prix de l’immobilier en constante augmentation et à des budgets qui fondent, une idée revient sur la table : et si on empruntait… sur 50 ans ? Relancée aux États-Unis sous l’impulsion de Donald Trump, elle intrigue autant qu’elle interroge. Alors, vraie solution ou fausse bonne idée ? On décrypte la question.

Une idée américaine…

La proposition a de quoi surprendre : la Maison-Blanche étudie un dispositif de prêts immobiliers sur 50 ans, porté par la Federal Housing Finance Agency (FHFA) sous l’impulsion de Donald Trump. L’objectif ? Faire baisser la mensualité afin de faciliter l’accès au logement.

Sur le principe, l’idée semble séduisante. Dans les faits, elle provoquerait l’effet inverse de celui recherché. Sur cette durée, si la mensualité diminue, le coût total du crédit, lui, est beaucoup plus lourd.

Selon un article d’Euronews publié le 12 novembre 2025, un prêt sur 50 ans ferait grimper la facture d’environ 389 000 dollars d’intérêts supplémentaires par rapport à un crédit sur 30 ans pour un logement au prix médian. Soit le prix d’un appartement de 140 m² à Dallas au prix médian de juin 2025 (données recensées par la fintech américaine spécialisée dans l’immobilier Rocket.com).

En France, un contexte qui rend l’idée assez improbable

Il y a quelques semaines, on vous parlait de cette impression que beaucoup de Français partagent : devenir propriétaire est plus compliqué aujourd’hui qu’à l’époque de nos parents. Et quand les prix s’envolent et que les taux montent, on peut être tenté d’allonger la durée pour boucler son budget.

Mais, en France, un prêt sur 50 ans n’aurait aucun des effets espérés. Sur le papier, sur 50 ans, les mensualités baissent. Dans la réalité, le coût total du crédit explose : plus la durée s’étire, plus les intérêts s’accumulent, sans compter que les ménages sont déjà très contraints par les prix de l’immobilier. Au final, on paierait beaucoup plus… pour emprunter à peine davantage.

Outre le coût global du crédit, un prêt sur 50 ans poserait plusieurs autres problèmes :

• Plus un crédit s’étire dans le temps, plus le risque d’impayé augmente. Sur une durée de 25 ans, l’emprunteur s’expose forcément à des aléas : baisse ou hausse des revenus, événements de vie…Comme les banques ajustent leurs taux en fonction de ce risque, elles proposeraient logiquement des taux plus élevés. On obtiendrait alors l’inverse de l’objectif recherché : on allégerait la mensualité, mais au détriment du coût du crédit, qui grimperait sur le long terme.
• En France, on conseille généralement aux emprunteurs d’avoir terminé leur crédit avant la retraite, une période où les revenus baissent et où les assureurs sont plus frileux. Un prêt sur 40 ou 50 ans irait complètement à rebours de cette logique, puisqu’il repousserait le remboursement bien après la fin de la vie active.
• Surtout, allonger la durée ne ferait que retarder la constitution de patrimoine, ce qui va à l’encontre même de l’objectif d’un achat immobilier. Sur 40 ou 50 ans, l’emprunteur mettrait beaucoup plus de temps à amortir le capital : pendant de nombreuses années, l’essentiel des mensualités servirait surtout à payer des intérêts.

Autrement dit,ce type de prêt serait probablement plus cher, plus risqué et pas vraiment adapté au fonctionnement du marché français.

Et si le vrai sujet, c’était les prix ?

On en revient à ce qu’on disait dans notre précédent article : si l’accès à la propriété est aussi compliqué, ce n’est pas uniquement à cause des taux ou des durées. La vraie question, ce sont les prix, qui ont doublé en vingt ans alors que les salaires n'ont pas suivi.

Allonger la durée peut donner l’illusion d’un crédit plus accessible, mais ne règle en rien le déséquilibre majeur du marché : des prix qui progressent beaucoup plus vite que les salaires. Autrefois, on finançait sur des durées plus courtes, à des taux plus élevés… mais avec des prix qui restaient accessibles. Aujourd’hui, on emprunte déjà longtemps, parfois à taux raisonnables, mais sur des montants beaucoup plus élevés.

Alors, verra-t-on un jour des crédits immobiliers sur 50 ans ? Chez Pretto, on n’y croit pas trop. Ce qui ferait vraiment bouger les lignes, ce serait d’agir sur les leviers structurels : relancer la construction neuve, alléger les contraintes pour les bailleurs privés ou encore simplifier le parcours d’achat.