Immobilier : faut-il se lancer à la rentrée malgré la remontée des taux ?

Qui dit rentrée, dit projets, mais aussi (et surtout) questionnements immobiliers ! Alors que le marché semblait reprendre des couleurs cet été, les taux et l’incertitude politique sèment de nouveau le doute. Faut-il mettre son projet en pause ou, au contraire, foncer avant que la situation ne se dégrade ? Pour le savoir, nous avons interrogé Pierre Chapon, cofondateur de Pretto.

Le décryptage en vidéo

« Oui, les taux augmentent, mais on reste loin de la catastrophe »

​​Après plusieurs mois de détente, les taux repartent légèrement à la hausse. Rien d’alarmant pour autant : « On reste très loin des 4,5 % qui bloquaient complètement le marché en 2023. Aujourd’hui, on est à un équilibre, avec des budgets d’emprunt bien meilleurs », décrypte Pierre Chapon, co-fondateur de Pretto. Autrement dit, si les mensualités augmentent légèrement, la capacité d’emprunt, elle, reste bien meilleure qu’il y a un an.

Autre phénomène à prendre en compte : le contexte politique (incertitudes autour du gouvernement avec la démission du gouvernement Bayrou et des déficits publics).

Pour autant, l’expert nuance « On observe une décorrélation du phénomène : l’État emprunte à plus de 3,4 %, quand un particulier peut encore trouver un prêt à 3 %. C’est inédit et cela montre que, pour les banques, un emprunteur immobilier reste perçu comme peu risqué. »

Côté prix : la stabilisation domine

Après les taux, c’est la dynamique des prix qui retient l’attention. « À l’échelle de la France, les prix ont arrêté de baisser. En 2025, ça se stabilise et il commence à y avoir des petites hausses ici ou là », observe Pierre Chapon. À Paris, la tendance est déjà perceptible : « C’est plus de 2 % sur un an, alors que la capitale avait perdu près de 15 % sur plusieurs années », précise-t-il.

Pour autant, le marché reste contrasté : « Les prix signés se stabilisent, mais les vendeurs, portés par l’embellie des taux avant l’été, tentent parfois de viser plus haut. » Conséquence ? Dans un marché rationnel, avec des taux entre 3 et 3,5 %, les marges de négociation restent encore importantes.

Et Pierre Chapon d’ajouter une précision importante sur ces profils : « Un client bankable, ce n’est pas forcément quelqu’un qui gagne 80 000 €. C’est aussi celui qui a la capacité à épargner régulièrement. »

Primo-accédants : « Commencer petit et engager la discussion familiale »

Reste une difficulté majeure : l’apport personnel. « Quand on dit 15-20 % d’apport demandé par les banques, ce n’est pas exactement comme ça, explique Pierre Chapon. Si vous achetez plus petit, la banque peut se contenter de 10 %. Mais en pratique, les montants d’apport sont aujourd’hui relativement élevés. » Comme le rappelle l’expert, l’accès à la propriété est presque devenu un débat de privilégiés…

Aussi, une bonne partie des jeunes acheteurs comptent sur la famille : « Près de 40 % des primo-accédants sont aidés par une donation ou un héritage. C’est un fait très important, et je pense que c’est un phénomène qui va s’amplifier. »

Il encourage donc à anticiper ces discussions, en rappelant que même une somme de 5 000 ou 10 000 € peut faire la différence aux yeux d’une banque. Avec un taux d’épargne particulièrement élevé en France, il estime que, dans de nombreuses familles, un tel apport reste envisageable.

Et pour ceux qui n’ont pas cette chance ? « Il va falloir revenir au parcours de nos parents ou grands-parents et accepter de commencer petit. Acheter un studio ou un deux-pièces, capitaliser, puis revendre plus tard. Ça fait un peu vieux jeu, mais je pense que ça revient. »

Investissement locatif : « Des opportunités, mais une fiscalité incertaine »

Sur le segment locatif, le discours est plus prudent. « Il y a de fortes attentes sur le traitement fiscal du bailleur privé. Tant que ce n’est pas clarifié, les investisseurs restent dans l’expectative », prévient Pierre Chapon.

Pour autant, certains profils peuvent tirer leur épingle du jeu : « Des biens adaptés à la location ne trouvent pas preneur, notamment à cause des nouvelles contraintes liées au DPE et l’impossibilité de louer les passoires thermiques. Pourtant, la demande locative est énorme ! »

Sa conclusion est claire : pour un investisseur déjà aguerri, le moment peut offrir de réelles opportunités. En revanche, pour quelqu’un qui n’a jamais réalisé d’investissement locatif et s’interroge sur le bon timing, l’incertitude actuelle plaide plutôt pour la prudence.

« Un marché redevenu normal »

Après les taux, les prix et l’apport, c’est l’humeur générale du marché qu’il faut interroger. Et sur ce point, Pierre Chapon se veut réaliste : pas de catastrophe à l’horizon, mais pas d’euphorie non plus. « On a connu des années un peu euphoriques entre 2019 et début 2022, avec 1,2 million de transactions. Aujourd’hui, on tourne à 900 000. Les taux à 1 %, on les oublie », tranche le co-fondateur de Pretto.

Pour lui, il s’agit désormais d’accepter une nouvelle normalité : le marché retrouve un rythme plus classique, où les biens ne se vendent plus en deux jours, où la négociation reprend sa place, tout en laissant l’achat tout à fait possible.

Et il faut surtout, relativiser : « Les prix montent, baissent, la fiscalité change… c’est le jeu de l’immobilier. L’essentiel, c’est de garder un bien au moins cinq ans. Un taux à 0,2 de plus ou de moins ne pèse rien face à la valeur d’un logement dans lequel on se projette. »

Malgré les secousses politiques, la rentrée 2025 reste un moment propice pour acheter, à condition d’ajuster ses ambitions à ses moyens et de penser long terme.