Pourquoi l’absence de budget de l’État pourrait aggraver la crise du logement ?

Après plusieurs années de crise immobilière, le secteur du logement espérait enfin des signaux clairs et positifs pour 2026. Mais l'échec de la commission mixte paritaire mi-décembre dernier retarde l'adoption du budget 2026 et gèle plusieurs dispositifs clés : MaPrimeRénov', Prêt à Taux Zéro (PTZ), nouveau statut fiscal du bailleur. Acheteurs, investisseurs et professionnels se retrouvent une nouvelle fois dans l’incertitude. Décryptage.

Un budget absent, des décisions gelées

Le scénario rappelle fortement celui de décembre 2024, après la chute du gouvernement de Michel Barnier. Pas d’accord, pas de compromis : le 18 décembre dernier, les discussions menées en commission mixte paritaire entre l’Assemblée nationale et le Sénat autour du projet de loi de finances 2026 ont échoué.

Sans texte adopté, le budget sera à nouveau débattu courant janvier afin que la France puisse enfin se doter d’un cadre budgétaire pour l’année à venir. En attendant, un projet de loi spéciale a été voté pour assurer la continuité des affaires publiques. Il s’agit d’un minimum vital, mais insuffisant pour relancer un secteur aussi dépendant de la lisibilité des politiques publiques que le logement.

MaPrimeRénov’, PTZ, investissement locatif : des dispositifs à l’arrêt

• L’absence de budget 2026 empêche la reprise des demandes pour MaPrimeRénov’.

Pour les ménages qui envisagent l’achat d’un logement à rénover, l’incertitude est totale : impossible de savoir si, quand et dans quelles conditions l’aide sera de nouveau accessible.

• Même flou du côté du PTZ.

Des ajustements de barème (revenus, montants…) étaient attendus afin de permettre à davantage d’emprunteurs de bénéficier du PTZ, mais rien ne permet aujourd’hui d’affirmer qu’ils seront bien adoptés. Sans budget voté, ces évolutions restent théoriques. Le PTZ élargi reste cependant d’actualité : il est toujours possible de profiter des conditions actuelles du dispositif.

• Côté investissement locatif, la situation est tout aussi bloquée.

La relance espérée devait notamment passer par la création d’un statut fiscal du bailleur privé. Ses propositions peu incitatives, puis sa mise en suspens, entretiennent un climat d’incertitude chez les investisseurs, alors qu’ils continuent à supporter les nombreux risques liés à la mise en location.

Les professionnels tirent la sonnette d’alarme

Pour les professionnels de l’immobilier, l’échec de la commission mixte paritaire a eu l’effet d’une douche froide. Le secteur attendait des mesures fortes pour sortir d’une crise qui touche aussi bien les ménages que l’ensemble de la filière.

La Fnaim dénonce "des ménages durablement pénalisés”

“Le logement ne peut plus être la variable d’ajustement des blocages politiques. Il a besoin de stabilité, de lisibilité et de décisions courageuses”, a expliqué Loïc Cantin au micro du Progrès. “En laissant perdurer cette situation, ce sont des milliers de projets qui sont suspendus, des investissements gelés et des ménages durablement pénalisés”, a ajouté le président de la Fnaim, première organisation syndicale des professionnels de l’immobilier.

Les promoteurs privés de dispositifs de relance

Même son de cloche du côté de la Fédération des promoteurs immobiliers, qui estime que “l’incapacité des parlementaires à s’accorder sur un budget pour 2026 prive la filière construction de tout dispositif de relance du logement neuf et fragilise les ambitions en matière de rénovation énergétique”.

L’Alliance pour le logement, qui réunit dix organisations professionnelles du secteur, se montre tout aussi alarmiste : “au moment où la crise du logement s’aggrave partout en France et provoque un puissant sentiment de relégation sociale, cet échec du Parlement sur un texte de consensus s’avère irresponsable.”

Autrement dit, faute de cap politique clair, le marché reste attentiste. Ce climat d’incertitude n’encourage ni à acheter, ni à investir, ni à construire.

Immobilier : le financement continue, malgré le flou politique

Si l’absence de budget de l’État pèse clairement sur la lisibilité du marché immobilier, rappelons que tout ne dépend pas des arbitrages budgétaires nationaux. Les taux directeurs qui influencent fortement les coûts de crédit (notamment immobilier) ne sont pas décidés par le Parlement français, mais par la Banque centrale européenne (BCE). Cela signifie que ce sont des décisions prises au niveau de la zone euro, pas de la France seule. Avec une inflation en voie de normalisation et une croissance certes modeste mais positive, les indicateurs suggèrent que la BCE maintiendra ses taux à leur niveau actuel pendant plusieurs mois.

Plus globalement, comme on vous l’expliquait dans nos prévisions 2026, la tendance globale observée depuis plusieurs mois va plutôt dans le sens d’une stabilisation des conditions de crédit. Après la forte remontée des taux intervenue entre 2022 et 2024, les banques y voient plus clair sur leur coût de refinancement, ce qui limite les ajustements brutaux des barèmes.

Bonne nouvelle également : dans ce contexte plus lisible, la dynamique du marché repose de nouveau sur les primo-accédants. Ils représentent près de la moitié des prêts accordés au dernier trimestre selon le HCSF, et 60 % des projets accompagnés par Pretto en 2025, signe d’un retour progressif de l’accession à la propriété.

L’absence de budget voté ne déclenche pas une nouvelle crise du logement, mais elle n’aide clairement pas à en sortir. En gelant des dispositifs clés, en entretenant l’incertitude fiscale et en freinant l’investissement, elle prolonge une situation déjà fragile. Dans ce contexte incertain, disposer d’un financement bien structuré devient plus que jamais un levier clé.