Un voisin peut-il empêcher une vente ?

Vous vous apprêtez à vendre votre maison ou à acheter un appartement et, là, surprise : un voisin vous glisse entre deux haies (ou deux portes) qu’il pourrait s’y opposer. Mythe ou réalité ? Faut-il vraiment croire qu’il peut empêcher la vente ? Spoiler : dans la majorité des cas, non… mais il existe quelques exceptions qui méritent de s’y attarder.

Chacun vend le bien qui lui appartient librement

La règle de base en droit français est simple : le propriétaire est libre de vendre son bien à qui il veut. C’est inscrit dans l’article 544 du Code civil, qui pose le droit de propriété comme "le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements." Autrement dit, votre voisin ne peut pas s’immiscer dans votre vente, même s’il a des opinions très arrêtées sur le futur acheteur.

Quel est le recours possible contre un permis de construire ?

Et dans le cadre d’un permis de construire, un voisin peut-il empêcher une vente ? S’il ne peut légalement pas l’entraver simplement parce qu’elle ne lui plaît pas, il est cependant en droit d’engager des démarches s’il estime que la transaction lui est préjudiciable. Pour ce faire, il peut :

• effectuer une médiation ou conciliation pour que le conflit puisse être résolu à l’amiable ;
• réaliser un recours gracieux auprès de la mairie pour annuler un permis de construire ou une modification d’urbanisme ;
• déposer un recours contentieux auprès du tribunal administratif pour faire valoir ses droits.

Propriété en vente : quand est-il possible de contester ?

Il peut arriver qu’un voisin conteste une vente, notamment s’il possède une servitude de passage ou une servitude d’écoulement des eaux sur le terrain en question, et qu’il estime qu’il pourra être lésé. Il est donc en droit d’interférer dans cette transaction.

Et si le terrain n’a jamais été borné ou que les anciennes bornes ont été enlevées (attention, c’est un acte interdit !) ? C’est rare, mais cela peut encore arriver ! Votre voisin pourrait en profiter pour remettre en question la vente, en arguant d’un désaccord sur la limite entre vos parcelles. Soyez vigilant(e) !

La validité de la vente peut aussi être contestée par un tiers (ou un voisin) si la procédure de purge du droit de préemption urbain (DPU) n’a pas été respectée. En cas de DPU exercé par la commune, une vente conclue sans déclaration préalable peut être annulée.

Un cas de nuisance peut-il venir entraver une vente ?

Justement, un voisin peut également chercher à entraver une vente s’il considère que le projet de l’acquéreur est susceptible de lui porter atteinte comme l’ouverture d’une boîte de nuit dans un petit village ! Le propriétaire voisin peut engager des démarches amiables dans un premier temps, puis saisir le tribunal s’il estime que ses droits sont bafoués par son nouveau voisin ou que ce dernier effectue une nuisance sur sa propriété.

En copropriété, comment ça se passe ?

De la même façon que pour un bien voisin, la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 stipule que "Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation". En soi, personne ne peut s’opposer à la vente de votre appartement si vous habitez dans une copropriété. Néanmoins, si le bien est associé à une cave, une place de parking ou une vente et que le bien immobilier et son annexe sont vendus séparément, le syndicat de copropriété peut s’opposer à sa vente. Si votre appartement est vendu et devient un commerce, un entrepôt ou un lieu de rencontres libertines, la vente peut être compromise par le règlement de copropriété car la destination du logement en est modifiée.

Il faut également savoir que si vous achetez un appartement loué ou si vous souhaitez vendre celui que vous louez, le locataire dispose d’un droit de préemption. Cela signifie que vous devez proposer la vente en priorité à votre locataire et l’informer au moins 6 mois avant la fin de son bail.

À la question "un voisin peut-il empêcher une vente ?", la réponse est "Non !" Il ne possède aucun droit direct sur la transaction, sauf cas particuliers (droit de préemption urbain, servitude de passage…). Toutefois, des conflits ou démarches juridiques engagés par un voisin peuvent indirectement influencer la vente, notamment en dissuadant l’acheteur ou en allongeant les délais. C’est pourquoi il est essentiel, pour le vendeur comme pour l’acquéreur, de bien connaître l’environnement du bien – et les éventuelles particularités et entraves pouvant être exercées par un voisin – avant de signer !