Qu’est-ce que la loi Carrez ?

Avant d’acheter un bien en copropriété, mieux vaut savoir exactement ce qu’on paie au mètre carré. C’est tout l’objet de la loi Carrez, qui protège les acheteurs en encadrant le calcul de la superficie privative d’un logement. Pas de triche, pas de mauvaise surprise, Pretto vous explique comment ça marche.

Qu'est-ce que la loi Carrez ?

Instaurée par la loi n°96-1107 du 18 décembre 1996, la loi Carrez impose au vendeur d’un bien en copropriété (appartement ou maison en lotissement) d’indiquer la surface privative exacte dans les documents de vente.

L’objectif : protéger les acquéreurs en harmonisant le calcul des surfaces, un critère déterminant dans la fixation du prix de vente.

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Surface privative ou surface habitable : quelle différence ?

Ces deux notions sont souvent confondues, pourtant elles ne désignent pas la même chose.

La surface privative (loi Carrez) concerne uniquement les logements en copropriété. Elle correspond à la surface de plancher des pièces fermées, après déduction des murs, cloisons, escaliers, etc.

La surface habitable loi Boutin n° 2009-323 du 25 mars 2009 s’applique à tous les logements, et sert de référence pour les contrats de location. Elle exclut davantage d’espaces (combles non aménagés, vérandas, garages…).

Quand calculer la superficie de son bien avec la loi Carrez ?

Quand faut-il appliquer la loi Carrez ?

La loi Carrez s’applique à toute vente de bien en copropriété, qu’il s’agisse d’un appartement ou d’une maison en lotissement.

Elle ne concerne pas :

• les maisons individuelles
• les logements vendus sur plan (VEFA)
• ni les surfaces de moins de 8 m² ou d’une hauteur sous plafond inférieure à 1,80m.

La mention de la superficie privative est obligatoire dans : le compromis de vente ou la promesse de vente, le contrat de location-accession ou de ventes en viager.

Comment calculer la surface Carrez ?

La superficie Carrez correspond à la surface des planchers clos et couverts dont la hauteur sous plafond dépasse 1,80 m, déduction faite des murs, cloisons, marches, gaines, portes et fenêtres.

• Sont inclus : combles aménagés, vérandas, remises, greniers, réserves…
• Sont exclus : caves, garages, parkings, balcons, terrasses.

Faire le calcul soi-même ou passer par un pro ?

Vous pouvez faire le mesurage vous-même, mais attention : toute erreur engage votre responsabilité. En cas de contestation, la loi est du côté de l’acheteur.

Faire appel à un diagnostiqueur immobilier est donc plus sûr. Il utilise un télémètre laser et des logiciels précis, et vous remet une attestation de superficie loi Carrez. En cas d’erreur, c’est lui qui est responsable, pas vous.

Que se passe-t-il en cas d’erreur ou d’oubli ?

Deux situations peuvent poser problème :

• Absence de mention Carrez : l’acheteur peut demander la nullité de la vente dans le mois suivant la signature.
• Erreur de superficie supérieure à 5 % : l’acheteur peut réclamer une réduction du prix, proportionnelle à la différence de surface, dans l’année qui suit la vente.

Dans tous les cas, quelle que soit la personne ou l’organisme qui réalise le métrage, la loi peut tolérer une marge d’erreur inférieure à 5 %.

Si elle est supérieure, l’acquéreur peut demander une révision du prix de vente c’est-à-dire une baisse du prix proportionnelle à la superficie qui manque. Il dispose pour cela d’un délai d’un an à compter de la signature.

Le vendeur ne peut refuser la diminution du prix de vente étant donné que le prix du bien dépend directement du nombre de m2. Il devra aussi faire face à la réévaluation des frais de notaire selon le même principe (en fonction de la proportion de superficie manquante).