Quel régime fiscal choisir pour son investissement locatif ?

Si vous faites un investissement locatif, il faut déclarer vos revenus aux impôts. Et le choix du régime fiscal a un vrai impact sur ce que vous paierez. Bien choisi, il peut même réduire vos impôts et booster vos rendements. Entre les régimes (micro-foncier, réel, micro-BIC…) et les dispositifs légaux. fiscaux (Denormandie, Duflot…), pas facile de s’y retrouver. On vous aide à y voir clair.

Comment sont imposés les revenus locatifs ?

L’imposition des revenus locatifs dépend du type de location : vide ou meublée.

Location vide

• Le régime micro-foncier : si vos loyers bruts sont ≤ 15 000 € par an, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 30 % sur ces loyers.
• Le régime réel : si vos loyers bruts > 15 000 € ou si vous optez pour ce régime (même en dessous), vous pouvez déduire réellement vos charges (intérêts d’emprunt, travaux, frais…) avant de calculer l’impôt.

Notre conseil : si vous avez peu de charges, le micro-foncier est simple. Si vous avez beaucoup de travaux ou d’intérêts d’emprunt, privilégiez le régime réel.

Location meublée

En location meublé, les revenus sont imposés en catégorie BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).

• LMNP / LMP (loueur non professionnel / professionnel)

Vous pouvez opter soit pour le régime micro-BIC (avec abattement forfaitaire), soit pour le régime réel (vous déduisez vos charges + amortissements).

• Quels plafonds & abattements en 2025 ?

Pour les locations meublées longue durée ou meublés classiques : plafond micro-BIC ≈ 77 700 € de recettes annuelles et abattement de 50 %.

Pour les meublés de tourisme non classés : en 2025, plafond micro-BIC ramené à 15 000 € de loyers/an et abattement de 30 %. Au-delà, passage automatique au régime réel.

Les dispositifs pour réduire sa fiscalité

Vous pouvez faire défiscaliser votre investissement via plusieurs dispositifs de défiscalisation :

• Loi Borloo ancien : réductions forfaitaires importantes (30 % à 70 %) si votre bien respecte des conditions (location nue, durées 6 ou 9 ans, plafond de loyer, convention ANAH…).
• Loi Denormandie : réduction d’impôt pour de l’ancien rénové, location nue pendant minimum 6 ans, avec travaux d’au moins 25 % du prix et implantation dans certaines zones.
• Loi Duflot : conditions plus anciennes, zone, loyer plafond, durée location, toujours potentiellement applicable sur certains investissements antérieurs.
• Déduction des intérêts d’emprunt, plafonnement des avantages fiscaux (ex. 10 000 € dans certains cadres) : vérifiez les plafonds selon dispositif.

Comment remplir sa déclaration d’impôts quand on a un investissement locatif

Si vous avez un investissement locatif, il convient de suivre quelques étapes lors de votre déclaration d’impôts. Voici les étapes à suivre :

• Formulaire 2044-EB : pour les revenus fonciers (location non meublée) : liste des biens, loyers perçus, charges déductibles si régime réel.
• Formulaire 2042-C : pour les réductions d’impôt issus des dispositifs de défiscalisation (Denormandie, Duflot…) ou pour les revenus BIC.
• Pièces justificatives : joignez le bail, l’avis d’imposition du locataire (souvent exigé pour certains dispositifs) etc.